[에스크로] 1031 익스체인지…투자용 부동산 매도이익 납세 미룰 때 활용

LA한인타운이 발전하기 시작한 것은 불과 30여년 전의 일이다. 그 이전엔 한인이 상업용 건물과 아파트는 물론 주택을 소유한 사례도 극소수에 불과했다.

이젠 LA의 월스트리트라고 할 수 있는 윌셔가에서도 한인이 다수의 건물을 소유하고 있다.

이처럼 투자용 부동산 매매를 할 때, 소득에 대한 과세를 늦추기 위해 많은 한인이 1031교환 세금유예조항(1031 Deferred Real Estate Exchange)을 활용하고 있다.

흔히 1031 익스체인지(Exchange)라고 부르는 이 조항을 활용하려면 일정 조건을 충족시켜야 한다. 일단 소유한 부동산을 팔고 대체부동산을 살 때 1031 익스체인지를 활용할 수 있다. 한 가지 중요한 것은 연속적인 투자로 인해 납세가 연기되는 것이지 면제되는 것은 결코 아니란 것이다.

또 기존 부동산 매도액보다 같거나 높은 가격에 대체부동산을 매입했을 경우, 투자이익에 대한 세금 납부를 연기할 수 있다.

하지만 오해나 잘못된 인식으로 손해를 보는 이도 있다. 만약 투자용 부동산 매도시 1031 익스체인지를 활용하지 않으면 투자이익이 아닌 판매가격의 약 3.33%가 주정부에 낼 세금으로 에스크로 클로징시 원천징수 된다. 편법이나 부적절한 방법으로 일단 세금을 피하고자 한다면 나중에 벌과금까지 더해진 세금을 낼 각오를 해야 한다.

지난해 P여사가 매우 언짢아하며 찾아왔다. 모든 절차를 맡긴 회사가 날짜에 대해 제대로 통보를 안한 탓에 1031 익스체인지를 활용하지 못해 세금을 물게 됐다는 것이다.

물론 서류를 제대로 처리하지 못한 것은 회사 측의 잘못이지만 재산상, 정신적 피해를 입는 것은 결국 투자자다.

1031 익스체인지 규정에 해당되는 매물이 반드시 거대한 상업용 건물일 필요는 없다.

투자용임을 증명할 수 있는 콘도, 아파트, 상가, 공지는 물론 한 매물을 여러 개로 분할하는 경우에도 1031 익스체인지가 가능하다.

매매 대금을 만져보지도 못한다는 점, 새로 매입할 물건을 선정하는 데 시간적 제약이 따른다는 이유로 1031 익스체인지를 망설이는 이도 있다. 1031 익스체인지 대행사의 불법행위로 피해를 입는 사례도 가끔 발생하므로 주의해야 한다.

제이 권 프리마 에스크로 대표
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