집값 계속 오르는데 주택시장 안전한가?…집값 '거품'경계론 vs "실수요 많아 붕괴 없다"

주택 매물 부족해 버블 우려는 아직 일러
모기지 조건 까다로워 묻지마 투자 힘들어
북가주 베이지역은 경계 목소리 나오기도

주택가격이 지난 2012년 이후 5년째 상승하면서 2008년에 터진 부동산 거품이 재연되는 것이 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있다. 집값이 오르는 상황이 지속하면서 이제는 오를 만큼 오른 것이 아니냐는 의견이 나오고 있기 때문이다. 하지만 주류 부동산 전문가들의 생각은 다르다. 부동산 경기가 절정에 달했던 2000년대 후반과 비교할 때 기존 주택 인벤토리와 융자조건, 신규주택 공급 등 몇 가지 요인이 그 때와는 다르다는 것이다.

◇매물이 부족하다

지난 6월 기준 가주 전체의 단독주택 인벤토리는 3.2개월치로 전달보다 0.2개월치가 감소했다. 콘도와 타운하우스는 2.6개월치로 역시 지난달에 비해 0.2개월치가 줄었다.

LA 지역 주택 인벤토리는 3.3개월치로 전달보다 0.3개월이 감소했다. 주택 거래 성수기를 맞으면서 리스팅이 늘어나야 하는 상황인데 이상하게 줄고 있다. 로컬 주택시장을 들여봐도 현재 리스팅 수는 2007년도에 비해 절반 수준으로 감소한 상태다.

부동산 거품이 커지던 2000년대 중·후반에는 거래가 활발하면서 인벤토리 물량도 많았다. 하지만 지금은 리스팅수가 빡빡한 상황이다.

바이어나 일반 투자자들이 주택을 구입하려고 해도 선택할 수 있는 매물은 생각만큼 많지 않다.

매물이 적은 상황에서 거품이 일어나기는 쉽지 않다. 부동산 경기가 뜨거웠을 때는 단기 차익을 실현하기 위한 셀러들이 많아지면서 매물이 많이 쏟아져 나왔다. 자연히 거래가 급증하면서 거품이 터질 수밖에 없었다. 그러나 지금은 그때와는 인벤토리 상황이 다르다.

융자조건이 아직도 까다롭다

2007년까지만 해도 바이어들이 모기지 융자받기가 매우 수월했었다. 전통적인 20% 다운이 권장됐지만 대부분은 10% 다운으로 집을 마련했다. 심지어 5% 또는 노다운으로도 집을 살 수 있었다.

집이 한 채 있는 상황에서 투자용으로 두 번째 집을 산다 해도 노다운이나 5%가 가능했다. 또한, 에퀴티 융자도 집 가격의 100%까지 돈을 빌려줬다. 이런 상황이 되다 보니 많은 홈오너들이 살고 있는 주택의 에퀴티론을 이용해서 세컨드홈을 구입했다.

그러나 지금은 융자조건이 2000년대에 비해서 많이 까다로워졌다. 최근 들어 몇몇 은행에서 5% 다운페이먼트 프로그램을 출시하기는 했지만 대부분의 바이어들은 20%를 다운해야 집을 살 수 있다.

투자용으로 세컨드 홈을 구입하려면 최소 30%를 다운해야 가능해졌다. 에퀴티 융자도 주택가격의 80% 정도만 승인해주고 있다.

모기지 관련 융자가 10년 전보다 까다로워지면서 과거와 같은 묻지마 투자도 거의 없어지면서 실수요자 중심으로 거래가 이뤄지고 있다. 이러한 융자 조건의 변화로 아직까지는 주택시장이 거품이라고 말하기는 힘들다.

주택보다 아파트 건설이 활발하다

2000년 중반. 주택경기가 뜨거워지면서 LA에서는 콘도개발이 붐을 이뤘다.

콘도 지을 빈 땅이 부족하자 아파트나 오피스를 콘도로 개조하는 사업이 인기를 끌었다. 콘도 개발이 갑자기 늘어났고 투자자들이 무리하게 구입하면서 부동산 거품 붕괴를 재촉했다.

지금은 어떤가. 콘도 보다는 렌트 인컴이 좋은 아파트 개발이 활발하게 이뤄지고 있다. LA 한인타운의 경우 사무실 건물이 아파트로 개조되고 있으며 주류 개발업자들은 땅만 있으면 아파트를 우선적으로 짓고 있다.

신규 콘도 물량이 2000년대 중·후반에 비해 상대적으로 적게 나오면서 수요와 공급의 균형을 맞추고 있다고 할 수 있다.

이런 이유로 현재의 주택시장은 거품과는 다소 거리가 있다고 판단할 수 있다.

조너선 스모크 리얼터닷컴의 수석 경제학자는 "10년 전에는 주택 물량이 많았고 느슨한 모기지 가이드라인으로 인해 거품이 생성됐다가 끝내 붕괴됐지만 현재 상황은 그 때와는 많이 다르다"고 설명했다.

그는 "지금의 주택시장은 거품이라기보다는 규모의 확장이라는 말이 더 어울린다"고 말했다.

주류 부동산 전문가들은 인구증가가 주택 공급을 앞지르고 있는 상황이어서 아직 거품을 논하기는 이르다는 입장을 보이고 있다.

그러나 가주지역의 주택시장이 모두 안정적인 것은 아니다. 북가주 베이지역의 주택가격이 수년째 큰 폭으로 오르면서 거품에 대한 경계의 목소리도 나오고 있는 실정이다.

따라서 바이어나 투자자들은 로컬 주택시장의 현황을 잘 파악하면서 신중한 거래를 하는 것이 바람직하다.


박원득 객원기자