구두로 약속했다가 수십만 달러 추가비용 들 수도

상업용 부동산 투자시 흔한 실수들
"바이어는 환경평가 전문가 고용하고
보고서 직접 챙겨야 금전적 손해 방지"

#한인 김 모씨는 작은 쇼핑몰을 구입하는 도중 그 몰이 과거에 폐차장으로 사용됐다는 사실을 알게 됐다. 그는 2단계 환경평가를 하려 했지만 셀러의 거부로 무산되면서 구입 에스크로를 깼다. 폐차장의 경우 토양은 물론 지하수까지 오염될 가능성이 있어서 오염물 제거에 막대한 비용과 긴 기간이 소요될 수 있기 때문이다. 전문가들은 환경오염 정도에 따라 처리 비용이 수십만~수백만 달러까지 들 수 있어서 상업용 부동산 투자시 환경오염 평가는 꼼꼼하게 챙겨야 한다고 조언했다.

낮은 금리와 브렉시트 등의 글로벌 경제 불안으로 부동산 시장이 안전한 투자처로 급부상하고 있다. 또 부동산 시장 열기가 더해 가면서 일반인들도 자산증식 방법으로 부동산을 선호하고 있다. 이에 따라 주거용은 물론 상업용 부동산(CRE) 투자도 이어지고 있지만 매매 관련 문서들을 꼼꼼하게 챙기지 않아서 막대한 추가 비용을 부담하거나 불필요한 법적 소송에 휘말리는 경우가 종종 있다.

리&홍 로펌의 피터 이 변호사는 ▶브로커와의 구두 및 커미션 계약 ▶CRE 구입시 회사설립 시기 ▶부주의한 실사작업(DD) ▶미흡한 타이틀 및 환경영향 평가서 검토 등 상업용 부동산 투자시 흔히 범할 수 있는 5가지 실수를 소개했다.

불분명한 브로커와의 관계

부동산 매매 1년 이상의 임대계약 브로커와 에이전트 계약 등은 구두계약 자체를 인정받지 못한다. 따라서 브로커 선정시 구두 계약은 효력이 없는 만큼 반드시 서면으로 해야 하고 서명 전에 커미션을 포함한 계약 조항들을 일일이 체크 추후에 발생할 문제를 원천적으로 차단해야 한다. 또 리스팅 브로커와 계약할 때는 브로커가 언제 중개 수수료를 받을 수 있는 정확하게 인지하고 있어야 한다. 즉 계약서상에 브로커가 수수료를 받을 수 있는 시기가 에스크로를 닫을 때 오퍼를 가져왔을 때 리스팅 기간이 끝났을 때인지 아니면 상기 세 가지 경우에 모두 해당되는지 분명하게 해야만 수수료에 대한 법적 분쟁을 막을 수 있다.

CRE 구입시 회사설립 시기

개인명의로 CRE를 산 후에 회사를 설립하고 타이틀.프로퍼티.책임보험 등의 명의 변경을 하지 않았다가 이와 관련한 소송이 제기됐을 때 보험 커버를 받지 못하는 경우가 종종 발생하고 있다. 따라서 상업용 부동산 투자 전에 사업체를 세우는 게 유리하다는 게 업계 관계자들의 전언이다. 일반적으로 개인명의 리빙트러스트 사업체(C.S Corp) 유한책임회사(LLC) 등을 통해 부동산을 매입하게 되는데 최근엔 LLC 형태가 많다.

만약 개인명의로 상업용 부동산 매입 과정이 어느 정도 진행됐다면 추후 회사설립시 양도를 용이하게 할 수 있도록 양도조항을 매입 클로징 전에 구입 계약서에 넣어야 뒤탈이 없다. 계약 후 명의이전은 법적 책임이나 융자계약 위반 재산세 재산정 등의 문제를 야기할 수 있고 타이틀보험 프로퍼티와 책임보험의 커버를 받지 못할 수도 있어서 주의가 요구된다.

부족한 실사작업(DD)

상업용 부동산의 감정가 자금조달 프로퍼티 인스펙션 환경평가 조닝 타이틀 검토 등 실사작업(Due Diligence)은 매우 중요하기 때문에 브로커 에이전트 은행 등 제3자에 맡기지 말고 바이어가 꼼꼼하게 들여다 보는 게 좋다. 테넌트가 입주해 있는 상업용 건물을 구입할 때는 테넌트마다 임대계약 기간과 조건 등을 확인하는 테넌트 증명서(Tenant Estoppel Certificate)에 서명을 받아서 임대분쟁을 방지하고 계약서상 조건부 기한(contingency deadline)이 조항마다 다를 수 있기 때문에 마감일을 달력에 표시해 놓고 기한을 넘지 않도록 해야 한다.

타이틀 검토는 면밀하게

타이틀은 건물에 대한 과거의 기록 등이 담겨 있다는 점에서 면밀하게 체크하는 게 유리하다.

특히 예비 타이틀 보고서(Preliminary Title Report)상의 부동산 소유주와 셀러 이름이 일치하는지에 대한 확인은 기본이다. 이 보고서에서 가장 중요한 부분은 타이틀 보험 커버 예외 사항이 기재된 섹션B다. 이 섹션에서도 용도제한을 기술해 논 CC&Rs를 잘 확인하지 않아서 손실을 보는 경우가 있다. 일례로 한 바이어는 구입한 쇼핑몰에 전국의 패스트푸드 매장을 가진 프랜차이즈 입점을 금지하는 조항을 모르고 계약했다가 낭패를 본 경우도 있다.

불충분한 환경평가서

환경오염 처리 의무는 프로퍼티 소유주에 책임을 묻기 때문에 환경평가서도 전문가와 함께 검토하는 게 나중에 발생할 수도 있는 법정 싸움을 미리 방지할 수 있다.

만약 구입하려는 부동산이 주유소 세탁소 자동차 정비소 등이었거나 현재도 그렇다면 오염 가능성이 있는 만큼 세심하게 신경 써야 한다. 환경오염 문제가 발생하면 구입한 사람도 환경 복구비용(cleanup cost)에 책임이 있다. 특히 오염물질이 지하수까지 퍼졌다면 복구비용은 수백만 달러를 넘을 수도 있고 기간도 수년이 걸릴 수 있다.

이 같은 문제에서 벗어나려면 구입계약서에 환경보고서 관련 조건(contingency)을 추가하고 환경평가 전문가를 직접 고용해서 환경보고서(Phrase I Report)를 본인이 꼭 받아서 환경문제가 존재하는지 확인하고 만약 의심이 간다면 더 자세한 조사(Phrase II)를 하는 게 바람직하다.


진성철 기자 [e-mail]