부부끼리는 조인트 테넌시 많이 선택…주택 소유권 종류

생존자 취득권으로 배우자 상속 쉬워
지분은 투자 금액 상관없이 동등 배분
일반 투자자들은 테넌시 인 커먼 유리

집을 사기 위해 에스크로를 오픈하면 바이어는 한 뭉치의 서류를 받게 된다. 이중에는 바이어가 소유권을 어떤 방식으로 할 것인지를 결정해야 하는 '베스팅'(Vesting)서류도 들어 있다.

대부분의 바이어들은 이 항목을 잘 이해하지 못하고 어떻게 소유권을 정해야하는지 몰라서 셀링 에이전트의 도움을 받게 된다. 베스팅은 주택 구입 후 소유권과 관련하여 여러가지 법적 문제를 일으킬 수 있는 중요한 내용이므로 잘 이해해서 결정하는 것이 좋다.

주택 구입시 소유권 종류에 대해서 알아보자.

가주에서 부동산 오너들이 선택하는 베스팅은 4가지 종류로 구분할 수 있다. '조인트 테넌시'(joint tenancy)와 '테넌시 인 커먼'(tenancy in common), '커뮤니티 프로퍼티'(community), '커뮤니티 프로퍼티/서바이버십'(community property with right of survivorship)이다.

◆조인트 테넌시

일반 투자자끼리도 할 수 있지만 바이어가 부부일 경우 많이 선택하는 베스팅이다. 그 이유는 생존자 취득권(서바이버십)이 있기 때문이다.

부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입했는데 1년 후 남편이 사망하게 된다면 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 된다. 두 명의 공동 투자자가 500만 달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했다. 몇년 후 두 명 중 한 명이 사망했다면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것이다.

　조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 소유권에 대해 유언이나 상속을 할 수 없다. 대신 자신의 지분을 남한테 팔 수는 있다.

　조인트 테넌시로 건물을 구입한 사람이 자신의 몫을 다른 투자자한테 팔 경우 새로 들어온 투자자와 기존의 소유권자와는 테넌시 인 커먼으로 베스팅이 바뀐다. 그러나 기존의 소유권자끼리는 조인트 테넌시를 그대로 유지하게 된다.

　이를테면, A, B, C 세 명의 투자자가 있다고 하자. A가 자신의 지분을 D한테 팔았다면 D와 B·C는 테넌시 인 커먼이 된다. 하지만 B와 C끼리는 처음에 결정했던 조인트 테넌시가 적용된다.

　조인트 테넌시의 또 다른 특징은 부동산 구입시 투자 금액에 상관없이 건물 소유권은 반드시 똑같이 나눠야 한다는 점이다.

　세 명이 150만 달러짜리 주택을 구입했다. 투자금액은 각각 30만 달러, 50만 달러, 70만 달러다. 이렇게 투자 금액이 달라도 세 명의 지분은 정확하게 3분의 1이 된다. 부동산 등기는 테넌시 인 커먼과 달리 한 개만 존재한다.　

◆테넌시 인 커먼

가족이 아닌 개인이 부동산 투자시 가장 많이 선택하는 베스팅이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 수 있는 것이 가장 큰 특징이다.

　3명의 공동 투자자가 100만 달러짜리 건물을 구입할 때 20만 달러, 30만 달러, 50만 달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20%, 30%, 50%의 지분을 갖게 된다.

　그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언이나 상속을 할 수도 있다. 투자자 개인이 각자의 이름으로 개별 등기를 할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다.

그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 주장할 수 없다. 예를 들어 투자자 3인이 방 4개짜리 주택을 공동 구입했는데 20%의 지분을 갖고 있는 사람이 방 1개를 소유하는 것은 허용되지 않는다. 투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다.

◆커뮤니티 프로퍼티

　부부만이 선택할 수 있는 베스팅이다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유권을 갖는다. 집 가격이 100만 달러라면 남편과 아내가 한개의 타이틀로 소유하게 되며 지분은 절반씩 나눠 갖는다. 부부중 한 사람이 사망할 경우 유언이 없으면 생존한 배우자한테 절반이 넘어간다.

커뮤니티 프로퍼티는 조인트 테넌시와 달리 지분을 팔 수 없다. 부부만이 가질 수 있는 베스팅이기 때문이다. 그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있다.

A와 B는 부부다. 두 사람은 커뮤니티 프로퍼티로 주택을 구입했는데 생전에 A는 자신의 지분을 C한테 넘겨주겠노라고 유언장을 만들어 놨다. 몇년 후 A가 사망했다. 이럴 때 A의 몫은 C에게로 넘어간다.

◆커뮤니티 프로퍼티/서바이버십

　역시 부부만이 선택할 수 있는 베스팅으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프로퍼티를 섞은 형태라고 보면 된다.

법적 권리는 조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 몫을 다른 사람한테 팔 수 없다는 점이 다르다. 또 커뮤니티 프로퍼티와 달리 유언을 할 수 없으므로 배우자 중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 되는 방식이다.


박원득 객원기자