집 페이먼트, 소득의 30% 넘기면 '하우스 푸어'

2017년 초보를 위한 주택구입 가이드
주택 쇼핑 전에 융자 가능 금액 먼저 체크
투자·라이프 스타일 고려해 주택형태 선택

11월부터 보통 주택매매가 줄어드는 비수기다. 특히 모기지 이자율이 3년 래 최고수준으로 치솟는 등 악재가 겹쳤지만 신규 주택 구입은 오히려 늘었다.

연방 상무부에 따르면, 11월 중 신규주택 판매량은 전월 수정치에 비해서 5.2% 증가한 연율 59만2000건을 기록했다. 시장 예상치인 58만5000건을 웃도는 결과다. 올해 들어 11월까지 실적은 연율 기준 월평균 56만3000건을 기록해 지난해 같은 기간보다 12.6% 증가했다.

비수기지만 여전히 주택구입 수요가 강하다는 걸 의미한다. 그렇지만, 상당 수의 예비주택구입자들이 주택의 형태나 소유권, 모기지 융자 등에 대해 잘 모르는 경우가 다반사다. 초보들을 위한 주택구입 가이드를 소개해 본다.

◆모기지 융자

대부분의 예비주택 구입자들은 마당이 있는 큰 집을 고르고 싶어 하지만 현금으로 그 집을 살 수 없다면 모기지 융자를 가장 먼저 알아봐야 한다. 즉, 자신의 소득 등의 재정상황과 크레딧점수로 융자 가능액을 먼저 파악하고 주택쇼핑에 나서야 한다는 것이다. 융자 가능액은 또 가능액일 뿐 본인의 월 소득수준에 비춰서 주택 페이먼트가 어느 정도 될지를 미리 가늠해야 한다. 그런 걸 고려하지 않고 덜컥 집을 사면 우리가 흔히 말하는 하우스푸어로 전락할 수 있기 때문에 주의해야 한다.

맥아서재단은 2011년~2014년 사이 절반정도의 미국인들이 모기지 페이먼트나 렌트비로 다른 경제적인 희생을 감수해야 했다고 전했다. 일반적으로 주택 월페이먼트가 월 소득에서 차지하는 비중이 30%를 넘기면 안 된다. 또 주택매물이 워낙 딸리다 보니 요즘은 셀러스 마켓이다. 다시 말하면 바어들의 오퍼 경쟁이 치열해 은행과 융자업체로부터 받은 융자 사전승인서가 없으면 오퍼 경쟁에서 밀리게 된다. 따라서 사전승인을 받은 후에 주택 쇼핑을 해야 한다.

◆집 고르기

모든 부동산이 마찬가지지만 주택도 역시 위치다. 자녀가 있으면 학군도 중요하겠고 출퇴근이 편리한지도 관건이다. 또 본인의 라이프 스타일에 비춰 적합한 주택 형태를 골라야 한다.

사생활을 중요시한다면 집과 집이 떨어져 있는 단독주택이 좋겠다. 주택보다 저렴한 관리비를 부담하면서 게이트가 있는 단지를 조성하고 단지 내에 수영장이나 테니스코트, 또는 BBQ를 할 수 있는 널찍한 파티장소와 같은 공용시설이 필요하다면 공동개발 단독주택(PUD)이 적합하다.

타운홈은 게이트가 있는 단지 내에 있어서 PUD처럼 여러 가지 공용시설도 즐길 수 있다는 점에서 유사지만 자기 소유가 아니고 단지에 속해 있는 게 PUD와 다른 점이다. 한국의 아파트와 같은 형태의 주택인 콘도는 도심에 많은데 층간소음의 문제도 있을 수 있고, 옆집과도 생활소음 때문에 서로 조심해야하는 불편함이 있다. 하지만, 도심 콘도 주위에 호텔, 쇼핑센터 고급식당과 백화점이 들어서 있고 직장 가까이에 살며 먹고 즐기는 것을 동시에 할 수 있는 장점도 있을 수 있다.

◆다운페이먼트

내집마련에 있어서 다운페이먼트 자금 준비가 가장 큰 난관 중의 하나다. 주택가격이 워낙 오르다 보니 준비해야 할 다운페이먼트 액수도 같이 올라갔다. 특히 집값의 20% 미만으로 다운페이먼트를 할 경우, 융자액의 0.5~1% 정도의 모기지보험(PMI)도 들어야 한다.

20만 달러를 빌리고 1%의 PMI를 내야 한다면 월 166달러 또는 연간 2000달러의 비용을 더 내야 하는 셈이다.

주 및 로컬정부 또는 비영리단체의 다운페이먼트 보조프로그램을 잘 만 활용하면 집 구입 당시에도 큰 도움을 주고 융자 모기지 완납까지도 상당한 돈을 절약할 수 있다.

비영리단체 샬롬센터의 이지락 소장은 "가주주택재정국(CalHFA)의 '마이홈 어시스턴스'프로그램은 첫주택구입자에게 주택구입가 또는 감정가의 최대 5%까지 지원하는 다운페이먼트 보조프로그램 등 가주 정부와 로컬정부와 비영리단체에서 시행하는 다양한 프로그램이 있어서 본인에게 적합한 프로그램을 잘 선택하면 큰 이득을 볼 수 있다"고 설명했다.

◆세금과 공제

집을 구입하면 따라오는 게 바로 세금이다. 집을 소유하면 월 모기지 페이먼트와 주택보험 등의 비용과 매년 2차례 재산세를 내야 한다는 점을 간과해서는 안 된다. 가주는 각 지역에 따라 약간의 차이가 있지만 재산세는 주택 가격의 연 1.1%~1.3% 정도다. 그중의 1%는 모든 지역에 균일하게 적용되고 나머지 0.1~0.3%는 로컬정부가 부과하는 것이다.

만약 매년 두 번씩 목돈을 내는 것이 부담이 된다면 재산세를 1년에 12번으로 나눠서 매달 융자 페이먼트에 포함시켜 은행으로 보내는 방법도 있다.

그러면 은행은 그 돈을 모았다가 주택소유주를 대신하여 카운티에 납부한다. 주택소유주가 되면 재산세를 부담해야 하지만 세금공제도 받을 수 있다는 이점이 있다. 주택 구입시 받은 융자금에 대한 모기지 이자는 항목별 공제 대상에서 가장 큰 비중을 차지할 만큼 큰 혜택을 누릴 수 있다.


진성철 기자 [e-mail]