대지면적은 사용가능한 크기만 가치 인정

[주택 감정의 핵심요소들]
실내면적은 가장 중요한 기준
구조물 상태도 감정가에 영향
주변의 매매기록도 비교 대상

거래 성수기를 맞아 집을 팔려고 하는데 감정 가격이 높게 나오지 않아 셀러가 애를 먹는 경우가 종종 있다.

또한 집을 재융자하려는데 예상했던 가치대로 감정이 나오지 않으면 홈오너는 실망하게 된다.

주택 판매와 재융자에 있어서 중요한 기준이 되는 감정은 어떻게 결정되는 것일까.

평생 한.두번 집을 팔아보는 홈오너들은 감정이 무엇인지는 알아도 어떤 방식으로 계산되는지는 알기 힘들다.

부동산 전문가들이 전하는 주택 감정의 기본 요소에 대해서 알아보자.

◆대지 면적

주택 감정에서 중요한 가치 기준이 되는 것이 대지 면적이다. 일반적으로 땅이 넓을수록 감정가는 올라간다.

그러나 대지가 넓다고 해서 모든 면적이 집의 가치를 올려주는 것은 아니다.

경사가 심한 땅은 쓸모가 없으므로 감정의 우선 순위에서 밀리게 된다. 대지 면적은 평지로 된 부분만 가치로 인정받는 경우가 대부분이다.

또한 대지 면적이 다른 집 보다 두배가 넓다고 해서 땅값을 두배로 인정해 주는 것은 아니다.

대지 면적에 대한 감정은 비교 대상의 주택 면적과 비교해서 1000스퀘어피트 당 그 지역의 땅값 시세에 따라 조정을 하게 된다.

라크레센타의 경우 평지로 된 땅 1000스퀘어피트(sf)에 대해서 2만달러를 계산해 준다.

예를 들어 감정하려는 주택의 면적이 1만5000sf인데 비교 대상 주택의 땅 면적이 1만sf라고 치자. 그러면 5(5000sf/1000sf)x2만달러=10만달러를 감정하려는 주택의 가치에 더하면 된다.

감정사는 또한 대지면적과 함께 앞마당과 뒷마당을 보게 되고 이것들이 어떻게 잘 관리되고 있는지 눈으로 점검한다.

　면적도 중요하지만 마당의 관리 여부도 집값을 올리는 중요한 기준이 된다.

◆구조물 상태

주택 내부의 구조물은 재질별로 평균 수명을 갖고 있기 때문에 세월이 가면 가치도 떨어지게 된다.

사람이나 자동차도 세월이 흐르면 기능이 떨어지고 크고 작은 고장이 발생하듯이 주택도 목재가 썩거나 페인트가 벗겨지고 지붕에 구멍이 생기기도 한다.

따라서 집 내부가 부분적으로 낡고 고칠 곳이 있으면 감정을 하기 전에 수리를 해주는 것이 좋다.

　방과 방 사이의 내부 벽이나 천장현관문 창문틀 에어컨 히터 부엌 싱크대 화장실 변기와 욕조 등을 주기적으로 점검하고 문제가 생기면 수리를 해야 된다.

집에 수리할 곳이 있어도 고쳐주지 않고 현상태 대로(As-Is)로 팔겠다고 문제가 있는 것들을 방치하면 집 가치를 내리는 결과를 초래하므로 자잘한 수리는 해주는 것이 좋다.

감정사가 봤을 때 결함이 있는 곳을 발견하면 집 가치를 깎는 경우가 많다.

반드시 감정을 위해서가 아니라 주택 수명을 늘리기 위해서라도 틈틈히 관리를 하는 것이 바람직하다.

◆실내 면적

주택 감정에서 가장 중요한 요소라고 할 수 있다. 집의 가치는 실내 면적 사이즈에 달려있다고 해도 과언이 아니다.

또한 방과 화장실이 몇 개인가에 따라서도 감정 가격은 오르고 내려 간다. 리빙룸과 패밀리룸 다이닝룸도 주택의 가치를 결정 짓는 공간이 된다.

차고는 최소 2대는 주차가 가능해야 하며 가족들이 모여서 놀이를 즐길 수 있는 별도의 엔터테이먼트 공간도 집의 가치를 올려 줄 수 있다.

그러나 방이나 화장실 등 실내 공간들이 허가 없이 증축이 되었다면 이 부분에 대해서는 가치를 인정받을 수 없다.

◆주변에서 팔린 기록

　이웃에서 팔린 주택들의 가격도 감정가를 결정하는 중요한 기준이 된다. 주택 감정은 주변에서 지난 6개월 이내에 거래된 주택들의 판매가격을 기준으로 감정가를 계산하기 때문이다.

내가 거주하는 집이 다른 비교 대상의 주택에 비해 면적이나 방 개수 등 여러 조건이 좋아도 이웃들이 싸게 집을 팔고 이사 간다면 감정가격은 높게 나오기 힘들다.

반대로 내 집의 조건이 좋지 않아도 주변의 집들이 높은 가격에 팔린다면 덩달아 감정가격도 오르게 되므로 이웃의 거래 기록은 매우 중요하다고 말할 수 있다.

따라서 집을 팔려는 홈오너들은 주변의 주택들이 좋은 가격에 팔려 나가기를 바라게 된다.


박원득 객원기자