세금보고와 주택 융자 [ASK미국 세무/세금-오신석 공인회계사]

오신석 공인회계사

아메리칸 드림이라고 하면 제일 손꼽히는 것이 내집 마련일 것입니다.

그만큼 자기 집을 사서 가꾸고 페이먼트를 성실히 잘 하는 것을 누구나 꿈꿉니다. 집을 산다는 것은 현금을 주고 구입할 수도 있지만 다른 어떤것보다 큰 금액이므로 대부분은 융자를 합니다. 주택 융자를 모기지라고 하는데 모기지를 얻기 위하여 일반적으로 2년 세금보고와 2년 직장 증명과 20% 다운페이먼트 금액을 요구합니다.

자영업을 하시는 분들은 2년간 자영업 세금보고 (Schedule-C)를 함께 봅니다. S-Corporation을 운영하시는 분들은 Schedule-K1을 통해서 개인에게 수입이 넘어 오기때문에 그것도 중요하게 봅니다. 그래서 이와 같은 이유로 내집 마련을 위해서 회계사와 함께 의논하는것이 중요합니다.

회계사는 고객의 수입에 따라 세금보고를 하고 세금을 내거나 환급받도록 도와줍니다. 이렇게 보고된 세금보고를 바탕으로 주택구입시 수입 증명을 합니다. 주택 구입시 에스크로에서는 세금보고 자료를 바탕으로IRS에 세금보고 증명을 확인하여 일치하는지 봅니다. 모든 수입 증명이 일치하면 가장 확실한 증빙 자료로 사용되는 것입니다. 모기지를 얻으려면 수입대비 부채 비율(Loan to Value)을 계산합니다.

올해는 49%까지도 가능하지만 2014년부터 비율을 43%로 낮춰서 계산하므로 융자하기가 더욱 힘들어집니다. 부채 비율을 쉽게 계산하는 방법은 모기지 원금과 이자, 인슈런스와 재산세를 더하고 HOA가 있으면 포함하고, 개인적인 자동차 페이먼트나 카드 페이먼트를 모두 더한 것을 43%로 나누면 됩니다.

예를들어 한달에 지출할 금액이 총 $4,000이라면 43%로 나눴을때 월 수입은 $9,302 가 나와야 모기지를 얻을 수 있는 것입니다. 그런데 월 수입이 그에 미치지 못한다면 다운페이를 많이 하여 융자금액을 줄이거나, 주택 구입시 보다 싼 것을 구입해야만 가능해지는 것입니다. 이러한때 회계사와 함께 세금보고를 계획하여 준비한다면 주택 융자가 쉬워질 수 있습니다.

직장을 다니면서 W-2를 받는 경우는 인컴이 고정으로 들어오므로 수입에 맞는 융자금액을 계산하여 집을 찾으면 가능하고, 자영업을 하거나 S-Corporation을 운영하는 경우라면 비용을 줄임으로써 결과적으로 수입을 많게 보고할 수 있고, 감가상각 등의 비용을 인컴으로 다시 돌리는 방법도 있습니다.

그러나 인컴에 비하여 무리한 주택구입을 하는 것은 자칫 House Rich Cash Poor가 될 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다. 렌트에 비하여 주택을 구입하면 좋은 점은 다음과 같습니다.

1. 홈오너의 매달 페이먼트는 일정기간(15년, 20년, 30년)동안 변하지 않지만 렌트비는 몇년에 한번씩 상승합니다.
2. 홈오너의 페이먼트는 원금과 이자로 구성되는데 이자 부분은 세금공제 대상입니다. 하지만 렌트비는 공제 대상이 아닙니다.
3. 홈오너의 페이먼트는 융자금을 다 갚으면 끝이 나지만, 렌트비는 끝이 없습니다.
4. 홈오너는 주택의 가치가 상승하면 에퀴티가 늘어나지만, 렌트는 에퀴티가 없습니다.
5. 홈오너는 주택을 오너의 편의상 리모델링하고 새롭게 단장할 수 있지만 렌트는 어렵습니다.

▶문의: 회계법인 오클렘 [phone]