정부는 리버스 모기지 융자자 보호 역할 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지]

남상혁/융자 전문가

▶문= 리버스 모기지는 정부가 관련돼 있다고 들었습니다. 정부가 직접 관리를 한다는 것인지 아니면 정부가 지원하는 것인지 궁금합니다. 리버스 모기지에서 정부의 역할을 정확히 알려주시면 감사하겠습니다.

▶답= 리버스 모기지는 도시주택개발부(HUD) 산하 FHA(Federal Housing Administration)가 보증(Guarantee)하는 은퇴자들을 위한 주택융자 프로그램입니다. 일반 은행들이 제공하는 컨벤셔널 주택융자로는 해결하지 못하는 경우에 정부가 개입하게 됩니다. 리버스 모기지도 이렇게 정부가 개입하는 융자 중 하나입니다. 군인들에게 제공하는 VA론이나 첫 주택구입자나 크레딧이 좋지 않은 사람들에게 유용한 FHA 론이 모두 정부가 개입된 융자입니다.

그 중에서 3.5% 다운페이로 잘 알려진 FHA 융자와 마찬가지로 리버스 모기지는 정부기관 FHA가 보증을 해서 가능해진 주택 융자입니다. 일반적인 주택융자 즉, 컨벤셔널 융자에서는 에퀴티가 80%를 넘어야 하는 것이 원칙입니다. 또 융자를 받은 직후 스케줄에 따라 페이먼트를 내서 곧바로 원금을 갚아나가야 하는 것이 원칙입니다. 이러한 원칙에서 벗어난 융자들을 FHA가 보증을 해서 은행 및 투자자들로 하여금 맡게 한 것입니다. 정부의 보증이 없었다면 FHA 융자나 리버스 모기지는 정상적으로 제공될 수 없는 성격의 융자인 것입니다.

리버스 모기지에서 정부의 보증이란 다음과 같은 의미를 가집니다.

1. 여하한 경우에도 거주하던 집에서 부부 두 분이 평생 거주할 것을 보증합니다. 단, 재산세와 집 보험은 본인의 책임입니다.

2. 융자 신청 당시 약속했던 융자 금액을 끝까지 보증합니다. 리버스 모기지는 융자금이 곧바로 집행되는 것이 아니라 미래 불특정 시점까지 오픈 되어 있으므로 정부가 보증을 서지 않으면 은행들이 자의적으로 변경시킬 수 있기 때문입니다. 신청 당시 매달 2000불씩 받도록 정해졌다면 이자가 아무리 올라가거나 융자금액이 아무리 불어나도 평생 지급하게 됩니다.

3. 신청자가 모두 사망한 경우, 남아있는 에퀴티에 대해서는 정부가 보증을 해서 자녀에게 남겨질 수 있도록 감시하는 역할을 하고 있습니다.

4. 융자금이 불어나서 집 시세보다 더 많아져도 신청자에게 그 책임이 묻지 않습니다. 리버스 모기지는 개인 채무로 전환되지 않습니다.

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