현금 필요하면 케쉬 아웃과 HELOC (Home Equity Line Of Credit) 으로 현금확보가능 [ASK미국 주택융자-리차드 박 주택융자오리지네이터]

리차드 박/주택융자오리지네이터

▶질= 현재 주택융자가 250k 있습니다. 이자율이 오르기 전에 집의 에퀴티를 이용해서 비즈니스 운영자금을 확보하려고 하는데 인컴이 부족합니다. 가능한 방법이 있을까요?

▶답= 주택을 보유한 홈오너가 집을 담보로 현금을 확보하는 일반적인 방법은 2가지 입니다. 현금인출 재융자라고 알려진 HELOAN(Home Equity cash out)과, HELOC (Home Equity Line Of Credit)입니다.

HELOAN(케쉬 아웃)은 융자 신청금액이 모두 한번에 지급되고 정해진 모기지 월 페이먼트로 원금과 이자를 매월 갚아 나가는 방법의 주택융자입니다. 인컴이 가능한 한도내에서 주택가격의 80%까지 HELOAN케쉬아웃 융자를 받을수 있습니다.

2차론 HELOC은 에퀴티 융자중 홈오너의 신청 빈도가 높고 일종의 크레딧 카드처럼 사용 가능한 범위를 정해 놓고 그 한도내에서 승인받은 금액 을 정해진 기간동안 승인받은 한도내에서 사용 할수 있는 에퀴티론의 대표적인 상품입니다. 필요에 의해 사용한 융자금액은 언제든지 수시로 갚을수 있기 때문에 돈을 사용하지 않을때는 이자 지출을 막을 수 있는 장점이 있습니다.

그러나, 정해진 10년동안 매년 변동되는 이자율로 사용한 금액의 이자율을 적용하기 때문에 매년 이자율의 상승이 있을경우 높은 이자 부담이 발생할수도 있습니다. 또한 ,모든 HELOC융자도 동일하게 인컴등의 소득 상황과 주택가격 대비 융자금액( LTV 85%이하)을 검토하고 홈오너의 크레딧 점수도 중요한 심사 대상 항목이 됩니다.

HELOAN으로 알려진 케쉬아웃 재융자는 홈오너가 모든 인컴과 기본 서류가 갖춰진 경우에 가능합니다. 기존에 있던 론 밸런스에 추가로 필요한 금액을 포함하여 80% LTV까지 케쉬아웃이 가능합니다. 최근 2년동안의 인컴과 , 크레딧스코어, 현재 집가격을 검토하여 가능한 케쉬아웃 금액이 결정됩니다. 또한 집에 대한 에퀴티는 충분한데 인컴이 부족한 홈오너에게는 Stated income Program을 통해 약간의 이자율이 높은 케쉬아웃도 가능합니다.

HELOAN(케쉬아웃)의 장점은 향후 금리 변동에 영향없이 케쉬아웃 당시 한번 정한 이자율로 15년,30년 기간동안 원금과 이자를 매월 납부 상환하는 방식이기 때문에 향후 금리 인상에 대한 부담이 없다는 점입니다.

홈오너의여건에 따라 융자 조건이나 기준이 다르기 때문에 HELOAN이나 HELOC에 관심있는 홈오너는HELOAN이나HELOC을 전문적으로 취급하는 주택융자 전문가와 상담 후 본인의 조건에 맞는 적절한 융자 프로그램을 사전에 찾아보는 것이 중요합니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
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