모기지담보부증권 수요 많아 이자율 낮게 유지

기준금리 올려도 이자율이 낮은 이유

투자자들 MBS구입 많아 이자율 하락
연준도 꾸준한 매입으로 저금리 유도

많은 부동산 투자자들은 연방준비제도(Fed)가 개최하는 연방공개시장위원회(FOMC) 결과에 항상 신경을 쓰게 된다. 기준금리의 인상 여부가 이 회의에서 결정되고 이자율이 오르면 수개월 후 모기지 이자율도 오른다고 생각하기 때문이다.

하지만 금융 전문가들은 기준금리가 추가로 오른다 해도 모기지 금리가 애초 예상했던 것처럼 빠르게 상승할 것으로는 생각하지 않고 있다. 왜 그럴까.

미국에서 거래되는 대부분의 컨포밍융자(융자금액 41만7000달러까지)는 모기지담보부증권(MBS)이라고 불리는 채권과 연동하여 있다.

MBS란 렌더들이 모기지 융자를 해주고 나서 받는 노트를 기관 투자자들이 쉽게 사고 팔 수 있도록 증권처럼 만든 것을 말한다. 투자자들이 30만 달러나 40만 달러짜리 주택 모기지 노트를 그냥 구입하는 것이 아니라 주식 형태로 변형된 채권을 구입하는 것이다.

월가에서 만들어진 모기지담보부증권은 주식시장처럼 미국뿐 아니라 글로벌 투자시장에서 거래되고 있다.

여기서 MBS에 대한 투자자들의 구입 수요가 늘면 일반 채권처럼 모기지 이자율은 떨어지게 된다. 반대로 MBS의 투자 수요가 줄면 모기지 이자율은 올라간다.

따라서 기준금리가 0.25%포인트 오른다고 해서 모기지 이자율도 이와 비슷하게 오르는 것은 아니다.

기준금리가 올라도 실제 모기지 이자율에 큰 변화가 없을 때도 있었다. 주택가격이 상투 잡기의 마지막 정점으로 치닫던 2004~2006년 사이에 연방준비제도는 과열된 경제를 잡기 위해 기준금리를 4.25%까지 올렸던 적이 있었다. 시중에 넘쳐나는 달러를 회수하기 위해서였다.

그 당시 2년 동안 기준금리가 크게 올랐지만 30년 고정 모기지 이자율은 0.5%포인트 밖에 오르지 않았다. 이때는 주택 경기가 워낙 좋던 시절이라 기준금리가 올랐음에도 MBS에 대한 투자 수요가 많아 모기지 이자율이 많이 오르지 않았던 것이다.

또한 2009년도에 금융위기로 부동산 경기가 무너지자 연방준비제도는 MBS를 대거 사들이면서 모기지 이자율을 낮춘 기록이 있다. 이자를 내려 바이어가 주택시장으로 많이 들어오도록 하는 것이 주된 목적이었다.

연준은 지금도 MBS를 채권시장에서 구입하고 있다. 수년 전처럼 한 달에 400억 달러어치씩 사는 것은 아니지만 모기지 이자율에 영향을 줄만한 수준으로 MBS를 소량 매입하고 있다. 모기지 금리가 10년 만기 재무부 채권 금리와 연계되어 있다고 해도 연방정부가 다른 방법으로 모기지 이자율을 조절할 수 있음을 보여주는 것이다.

이러한 조치는 연준이 기준금리를 올린다 해도 주택시장의 움직임을 보면서 모기지 이자율의 급격한 상승을 막을 수 있다는 것으로 해석할 수 있다.

모기지 전문가들은 연준이 점진적인 속도로 금리를 올려 궁극적으로는 기준금리가 지금보다 1%포인트 이상 인상될 것으로 전망하고 있다. 그러나 실질적인 모기지 이자율은 기준금리 상승폭과는 달리 낮은 수준에서 인상될 가능성이 크다.

만약 다른 경제 분야는 정상인데 주택경기만 나빠진다면 연준이 다시 모기지담보부증권을 대거 매입하는 사태가 올 수도 있다. 모기지 이자율을 낮춰 주택거래를 활성화하기 위해서다.

지금 모기지 이자율은 아주 낮다. 지난해 말 부동산 전문가들은 올 상반기 중에 모기지 이자율이 4% 중반대로 오를 것으로 예측했다. 하지만, 3% 중반대서 움직이는 것은 바로 주택시장에 대한 긍정적 평가와 MBS에 대한 투자 수요가 많아지고 있기 때문이다.

올해 집을 살 계획이 있는 바이어들은 전국의 주택시장과 글로벌 경제의 투자상황을 주시하면서 올해 모기지 이자율의 흐름을 지켜 볼 필요가 있다.


박원득 객원기자