다운페이먼트 20% 미만이라도…모기지보험 없이 주택 구입 가능

BoA·유니언 '노 MI' 상품 출시
SoFi, 최대 90%까지 융자 가능
캘홈, 5만5000불까지 무이자
다운페이에 투자 업체도 등장

주택 구입 희망자들에게 가장 걸림돌이 되는 것은 역시 자금이다. 일반적으로 융자은행들이 주택 구입용으로 해주는 융자는 주택 가치의 80%가 최대치이기 때문에 20%에 해당하는 다운페이먼트 자금을 준비해야 한다. 하지만 적게는 수 만 달러에서 많게는 수 십만 달러에 이르는 다운페이먼트 자금을 마련하는 것이 쉽지는 않다.

물론 20%에 해당하는 다운페이먼트 자금을 준비하지 못해도 융자는 받을 수 있다. FHA 융자의 경우, 주택 가격의 3.5%만 다운페이먼트를 해도 나머지 금액을 융자받을 수 있으며, 웰스파고나 JP모건체이스 같은 대형 융자은행들도 3% 다운페이먼트 융자 상품을 출시하고 있다.

하지만 문제는 모기지보험. 다운페이먼트 비율이 적을수록 모기지 연체 위험성이 높아지기 때문에 융자은행들은 일반적으로 다운페이먼트 비율이 20%가 안 되면 모기지보험(Mortgage Insurance·MI)을 요구한다. 모기지보험료는 일반적으로 융자액의 1% 선이며, FHA 융자의 경우 모기지보험료를 최근 0.85%에서 0.60%로 내리겠다고 발표한 바 있다. 따라서 주택구입자들은 모기지보험료로 매월 수백 달러를 추가 부담해야 한다.

그렇다면 모기지 보험을 구입하지 않고 낮은 다운페이먼트를 주택을 구입하는 방법은 없을까. 일부 융자은행 및 크레딧유니언들은 모기지 보험이 필요없는 로다운 융자상품을 출시하고 있으며, 정부기관의 도움을 받거나 다운페이먼트 투자 옵션 등을 이용하면 모기지 보험 없이 주택 구입이 가능하다.

◇뱅크오브아메리카

뱅크오브아메리카(BOA)는 지난해 국책 모기지 업체인 프레디맥과 비영리기관인 '더 셀프-헬프 벤처스 펀드'와 손잡고 중·저소득층을 위한 '어포더블 론 솔루션(ALS)'이란 대출 프로그램을 내놓았다. 이 프로그램은 모기지보험료를 납부하지 않아도 된다는 장점이 있다. ALS 프로그램은 직접 거주 목적으로 단독주택을 구매하는 대출자만 이용할 수 있다. 크레딧점수는 660점 이상이고 대출금은 최대 41만7000달러까지 가능하다.

◇유니언뱅크

유니언뱅크도 모기지 보험이 필요없는 융자상품 EOM(Economic Opportunity Mortgage)을 출시했다. 다만 필요한 다운페이먼트 자금은 주택가치의 5%로 BoA보다 조금 높다. 이 프로그램은 중·저소득층을 위한 상품으로 캘리포니아의 경우, 중간 소득의 120%까지만 융자를 받을 수 있다.

◇소피(SoFi) 융자

온라인 융자업체로 소셜 융자라는 새로운 영역을 개척한 소피(SoFi·Social Finance) 역시 모기지 보험이 필요없는 로다운 융자상품을 취급하고 있다. 다만 주택구입자는 10%의 다운페이먼트가 필요하다. 이 업체는 최대 90%까지 융자를 해 주며 융자비용도 따로 부과하지 않아 주택구입 비용을 절약할 수 있다. 다만 이 업체는 30년 고정 모기지가 아닌 7년 고정 후 변동으로 바뀌는 7/1 ARM만 취급한다. 융자승인 조건은 일반 융자 상품과 비슷하다.

◇캘홈(CalHome)

첫주택구입자라면 로컬 정부의 주택 구입 지원 프로그램인 캘홈을 이용하는 것도 생각해볼 만하다. LA거주자의 경우 4인 가족 기준, 연소득 6만9450달러 이하로 지난 3년간 주택이 없었다면 이 프로그램을 통해 5만5000달러까지 다운페이먼트 자금을 보조를 받을 수 있다. 오렌지카운티에서 주택을 구입한다면 5만7500달러까지 지원을 받을 수 있다. 특히 무이자로 융자가 이뤄지며, 주택구입자는 주택을 매각하거나 재융자를 받을 때 자금을 갚아주면 된다. 이 프로그램은 또한 다른 첫주택구입 보조 프로그램과 달리 주택가격 상한선이 없다는 장점이 있다.

◇유니선(Unison)

모기지 보험 시장이 다양해지면서 다운페이먼트 자금을 투자하는 업체도 생겨났다. 샌프란시스코에 기반을 둔 스타트업 유니선은 다운페이먼트가 부족한 주택구입자에게 10%까지 투자를 해준다. 현재 캘리포니아를 비롯해 뉴욕 등 11개 주에서 서비스를 하고 있으며, 올해 중으로 8개 주를 추가할 계획이다. 주택구입자는 다운페이먼트 자금을 투자받을 후 주택을 매각할 때나 30년 간의 모기지 페이먼트가 끝난 후 투자금을 갚아야 한다. 다만, 유니선은 오른 가치의 35%를 회수한다. 이를테면, 주택 매각시 가격이 10만 달러가 올랐다면 투자원금에 3만5000달러를 추가로 가져가는 식이다. 30년 간 모기지 페이먼트가 끝난 후 주택소유주가 주택을 팔지 않으면 에퀴티를 빼내 갚아줘야 한다. 이때도 오른 가치를 계산해 35%만큼 가져간다. 다만, 주택가치가 떨어졌다면 유니선은 35%만큼 손해를 떠안게 된다.


김현우 기자