20% 미만 다운페이먼트 해도 융자 가능

바이어가 꼭 알아야 할 모기지 상식
'사전 융자자격' 융자 승인과는 달라
이자율에 융자비용은 포함 안 돼
재정적 여유 있으면 15년짜리 유리

현금으로 집을 사지 않는 한 바이어들은 모기지 융자를 받아야 한다.

모기지 융자가 부동산 거래에서 중요한 역할을 하지만 예상외로 모기지 론에 대한 잘못된 상식을 갖고 있는 경우가 많다.

정확하지 않은 정보는 바이어들에게 크고 작은 피해를 줄 수 있어 모기지 융자에 대한 제대로 된 상식이 필요하다.
전문가들이 이야기하는 모기지 융자에 대한 잘못된 상식 몇가지를 소개한다.

◇집을 사려면 꼭 20% 이상 다운페이해야 된다

아니다. 바이어의 크레딧과 재정 상태에 따라 20% 미만의 다운페이로도 집을 구입할 수 있다. 물론 20%를 하면 보다 쉽게 융자를 얻거나 좋은 이자율을 얻을 수 있다.
그러나 융자 종류와 렌더에 따라 20% 미만으로도 모기지 융자를 받을 수 있다. 우선 일반 모기지 렌더는 바이어의 직업이나 크레딧 기록, 소득에 따라 20% 이하를 다운해도 융자 승인을 해 주기도 한다.

연방정부가 보증하는 FHA론은 3.5%의 다운으로도 융자가 가능하다.
다만 20% 미만을 다운하게 되면 대부분의 렌더들은 융자금의 0.5~1% 정도되는 모기지 보험을 요구하고 있다는 것이 단점으로 작용하고 있다.

◇사전 융자 자격(Prequalified)을 승인 받았다면 융자는 100% 된 것이다

아니다. 융자 자격을 승인 받았다는 것은 바이어의 소득과 채무 등 만을 간단하게 검토해서 발급해 주는 서류일뿐이다. 일단 바이어가 에스크로를 오픈해서 정식으로 융자을 신청하면 렌더는 더 자세한 조사에 들어간다.

바이어의 소득과 직장 경력, 세금보고서, 크레딧 리포트 분석, 채무 종류 등을 검토해서 최종적으로 승인 여부를 결정하게 된다.

어떤 바이어는 사전 융자 자격을 승인 받은 이후 모든 절차가 끝이 난 것으로 알고 에스크로 기간중에 크레딧카드를 신청하거나 새 차를 구입했다가 융자를 거절당하기도 한다. 승인을 받는다 할 지라도 크레딧 점수 하락으로 이자율이 높게 올라가는 일도 발생한다.

그러므로 바이어들은 융자가 최종적으로 끝날때까지는 크레딧카드 신청과 같은 새로운 신용 거래 어카운트를 만들지 말아야 한다.

◇모기지 이자율은 어디를 가도 똑같다

아니다. 모기지 이자율은 돈을 빌려주는 곳마다 차이가 있다.

일반적으로 바이어가 모기지 융자를 받으려면 일반 시중은행이나 모기지 융자만을 전문적으로 해주는 렌더를 통해서 자금을 빌리게 된다. 최근에는 온라인으로 융자를 해주는 곳도 있다

이들 융자 기관들은 각각의 가이드 라인을 통해 바이어의 크레딧 점수와 다운페이먼트 상황 등 여러가지 요소를 검토하여 이자율을 정하게 된다.

따라서 바이어는 모기지 융자도 자동차나 일반 제품을 구입할때 처럼 이곳 저곳을 돌아다니며 이자율을 사전에 비교해 보는 것이 좋다.

30년 고정 이자율은 렌더마다 0.25~0.5%포인트 전후로 차이가 있으며 15년 고정은 0.25~0.75%포인트까지 이자율에 차이가 있다.

◇모기지는 30년 고정이 가장 좋다

꼭 그렇지는 않다. 언론 등에서 30년짜리 프로그램이 주로 언급되다보니 예비 바이어들은 30년 고정만 생각하는 경우가 대부분이다.

재정적으로 여유가 있는 바이어들은 상환 기간을 절반으로 줄이는 15년짜리 고정 프로그램을 선택하는 것이 이자를 덜 낼 수 있어 훨씬 유리하다.

또한 집을 구입하지만 수년내 이사 계획이 있거나 재융자를 고려한다면 이자율이 상대적으로 싼 5년이나 7년 고정을 선택하는 것도 나쁘지 않다. 이 프로그램은 정해진 기간동안 30년 고정보다는 낮은 이자율을 받을 수 있기 때문이다.

5년 고정 이자율은 30년 고정 보다는 보통 0.25~1.00%포인트 정도 낮은 수준이다.

◇모기지 이자율에는 융자에 대한 모든 비용이 담겨져 있다

아니다. 모기지 렌더들이 말하는 이자는 말 그대로 이자일 뿐이다. 융자에 대한 각종 비용은 포함되어 있지 않은 수치다.

예를들어 렌더들이 4%의 이자를 준다고허면 실제로 바이어들이 부담하는 이자율은 4% 보다 높아진다. 그래서 APR(annual percentage rate)이라는 단어를 통해 실질 이자율을 표현하고 있다.

APR에는 바이어가 렌더로 부터 받은 이자율과 융자를 얻을때 발생하는 비용(origination fees)이 포함된다. 이 비용은 렌더와 융자 종류에 따라 다르며 대개 0.5~1.5% 정도를 부과하고 있다. 만약 모기지 이자율이 4%라고 하면 APR은 4.5~5.5%가 되는 셈이다.

바이어들은 이자율도 중요하지만 APR이 얼마인지를 알아야 한다.

◇모기지 융자금은 가능한 빨리 페이오프하는 것이 좋다

반드시 그런것만은 아니다. 갑자기 수입이 크게 늘었거나 집안에 여유자금이 풍족하게 있는 상황이라면 조기 페이오프가 유리하다.

그러나 집에 있는 비상금으로 페이오프하려 한다면 좋은 생각은 아니다.

모기지 융자는 매월 상환하는 방식이다. 그런데 돈이 남아 도는 것도 아닌데 비상시에 쓰려고 힘들게 모아둔 자금을 다 털어서 페이오프한다면 나중에 또 다른 재정적인 문제를 일으킬 수 있다.

재정적으로 자금이 넘치는 것이 아니라면 조기 페이오프보다는 매월 갚아나가는 것이 집안의 유동성을 유지할 수 있는 방법이다.


박원득 객원기자