[부동산경제] 재무부 스프레드(Treasury Spread)

김주희(수잔김) / 뉴스타 부동산 명예부사장

경기 침체와 회복을 알려주는 중요 지표
부동산 투자자나 에이전트도 활용해야

최근 부동산 가격이 단기간에 폭등하면서 2008년 같은 경기 후퇴가 2018년에도 오지 않을까 우려의 목소리가 크다. 그렇다면 이런 경기 후퇴 징후를 미리 알 수는 없을 까? 많은 경제학자들이 사용하고 있는 재무성 스프레드에 대하여 알아보자.

일반적으로 채권시장에서는 장기투자 지표로 재무부 10년 만기채권 이자율을 , 단기투자 지표로는 재무부 3개월 만기채권 이자율을 사용한다.

채권시장 투자자들은 장기투자에서 이익을 추구하며, 미래 시장 경제학적 조건에 영향을 주는 통화정책에 주목하기 때문에 이 두 요소는 미래를 반영하게 된다. 즉, 개인 투자자들은 미래 경제 조건을 예측하며, 재무부 10년 채권을 사는 가격과 시점을 평가해 구매하는데, 미래 인플레이션율을 상회하는 투자의 고정 수입을 추구한다.

따라서,채권 수익률의 가격은 미래의 인플레이션율과 실제 이익률 사이에서 미래의 경제적 상황을 고려하는 수많은 투자자들의 경쟁을 통하여 '보이지 않는 손'에 의하여 시장에서 결정된다.

한편,3개월 만기 채권 이자율도 중요한 변수인데,연방중앙은행에서 짧은 기간 돈을 빌리는데 사용되는 이자율이다. 연방정부는 이자율을 낮춤으로써 비즈니스와 소비자들이 쉽게 돈을 빌릴 수 있도록 하여 경제 성장을 자극하거나, 이자율을 올림으로써 인플레이션을 막고 과도한 수요를 조정하여 급속한 경제성장을 억제하고자 한다. 현재 연방은행은 인플레이션을 우려하여 점진적인 이자율 상승 정책을 추진하고 있다.

이 두 가지 주요 요소를 가지고 재무부 스프레드를 계산한다. 공식은 10년 만기 재무부 채권 이자율에서 3년 단기 채권 이자율을 빼면 된다.

Treasury Spread=10yr bond rate-3 month bill rate

역사상 2008년 뿐만 아니라 여러 경기 침체기의 약 1년 전에 이 스프레드가 제로(0) 또는 마이너스로 기록되었다. 즉 제로 또는 마이너스의 숫자(10년 재무부 채권의 이자율이 3개월 단기채권의 이자율보다 낮은 경우)는 향후 1년 정도 후에는 경기 후퇴가 나타날 가능성이 짙다.

지난 주 10년 만기 재무부 채권 이자율은 2.60%, 3개월 단기 재무부 채권 이자율은 0.72%이다. 즉 재무부 스프레드는 2.60-0.72=1.98이다. 통계학 모델에 의하면 , 이 의미는 경기 침체가 올 확률이 약 5-6%정도에 불과하다. 현재 뉴욕 연방은행 자료에 의하면 2018년 2월의 경기 침체가 올 확률은 4.17%이다.

스프레드 점수가 -2.40을 기록할 때 경기 침체가 올 확률은 90%에 육박하게 된다. 따라서 2018년부터 경기의 대폭락이 올 거라는 우려는 이 자료에서는 보이지 않는다.

부동산 투자자들이나 에이전트 조차도 항시 이 스프레드에 주목하여 미래를 대비하는 부동산 전략이 필요하다.

이 스프레드가 0이하의 마이너스를 보이는 시점은 은행매물(REO)이나 숏세일 부동산 매매가 향후 1년 안에 증가할 것이라는 예측을 가능하게 한다.

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