[부동산 Q&A] 렌트컨트롤

1978년 10월 이전에 지어진 다세대 주택
LA·샌타모니카 등 소재시 렌트컨트롤 적용

Q: 지난해 말 듀플렉스를 구입해 한 유닛에서 거주하고 다른 유닛은 렌트를 하고 있습니다. 렌트비가 주변 시세에 비해 낮아서 리스기간 1년이 지나 렌트비를 올리려고 하니 렌트컨트롤 규정이 적용된다면서 렌트비를 3% 넘게 올릴 수 없다고 합니다. 렌트컨트롤 규정은 아파트에만 적용된다고 알고 있었는데, 정확하게 렌트컨트롤 규정이 어떻게 됩니까.

A: 렌트컨트롤 조례는 임대용 부동산에 거주하는 세입자들을 보호하기 위해 만든 규정으로 현재 LA시에서 약 11만8000개 유닛이 적용을 받고 있다. 렌트컨트롤 규정은 물가상승률을 감안하여 임대용 부동산 건물주들이 렌트비를 매년 3~5%까지만 올릴 수 있도록 제한한 것이다.

렌트비 인상률은 건물주가 전기 및 개스요금을 부담하느냐 여부에 달려 있다. 테넌트가 전기 및 개스요금을 부담하면 렌트비는 3%까지만 인상이 가능하며, 건물주가 전기 및 개스요금을 부담하면 각각 1%씩, 기존 렌트비의 최대 5%까지 렌트비를 인상할 수 있다.

하지만 모든 다세대 주택이 렌트컨트롤 조례가 적용되는 것은 아니다. 렌트컨트롤 규정이 적용되는 다세대 주택은 다음 세 가지 조건이 충족하는 경우다.

가장 먼저, 건물이 LA, 샌타모니카, 웨스트할리우드, 베벌리힐스에 위치하고 있어야 한다. 두 번째로 1978년 10월 이전에 지어졌어야 하며, 세 번째는 멀티유닛이어야 한다. 따라서 듀플렉스 이상이면 렌트컨트롤 적용이 된다. R1 조닝의 경우, 기본적으로 1유닛만 건축이 가능하지만 불법으로 세컨드 유닛이 건축된 경우라면 렌트컨트롤 적용을 받을 수 있다. 다만, 서브리스나 룸메이트는 해당하지 않는다.

또한 LA카운티에 소재하지만 LA시나 샌타모니카, 웨스트할리우드, 베벌리힐스에 소재한 다세대 주택이 아니라면 아무리 오래된 멀티유닛이더라도 렌트컨트롤 적용을 받지 않는다. 이를테면, 글렌데일이나 토런스에 소재한 아파트는 1978년 10월 이전에 지어져도 렌트컨트롤 규제를 받지 않는다.

하지만 렌트컨트롤 규정이 적용되는 아파트라 하더라도 무조건적으로 렌트비를 3~5%까지만 올려야 하는 것은 아니다. 예외적으로 적용되는 경우가 있다.

이를테면, 렌트컨트롤 적용 아파트의 세입자가 자발적으로 이사를 나가거나 리모델링 등의 이유로 퇴거당한 후 건물주가 새로운 세입자를 받을 경우에는 새로운 세입자에 대해서는 시장 가격에 맞게 렌트비를 받을 수 있도록 하고 있다. 즉, 새로운 세입자에 대해서는 렌트컨트롤 규정이 적용되지 않은 것이다. 단, 새로운 세입자의 리스 계약 기간이 지난 후 렌트비를 인상할 때는 렌트컨트롤 규정이 적용된다.