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현재 진행중인 ‘부동산 투자 붕괴’에 동참하는 방법
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[워싱턴 중앙일보]    기사입력 2017/11/08 15:51
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워싱턴비즈니스저널이 보도한 부동산 투자회사 노스스타 커머셜 파트너스 브라이언 왓슨 CEO의 기고문을 번역해 싣는다. 왓슨 회장은 기고문에서 부동산 크라우드펀딩을 ‘상업용 부동산 시장의 민주화’라고 평가하며 크라우드 펀딩이 시장의 구조를 근본적으로 변화시키는 변혁의 시작으로 진단하고 있다. (편집자 주)

브라이언 왓슨(노스스타 커머셜 파트너스 회장)

부동산 시장에는 두 종류의 구매자가 있다.
첫 번째 그룹은 소득 및 수익을 창출하기 위한 부동산을 구매하는 투자자와 주거용 및 사업장 마련을 위한 구매자이다. 물론 주택을 마련하기 위한 부동산 구매자가 대부분을 차지한다.

이는 상업용 부동산 투자가 전통적으로 자산이 풍부한 개인 및 투자회사, 기관에 국한돼 왔기 때문이다. 여기저기에 인맥이 걸쳐져 있고, 투자금을 확보하기 쉽고, 금융적 노하우가 풍부한 자산가들 말이다. 평범한 투자자들이나 사업가들이 다가갈 수 없는 일정한 지위와 계급을 그들은 확보하고 있었다.

그러나 변화가 찾아왔다. 부동산 크라우드 펀딩의 기술과 제도의 개선으로 이제 소형 투자자들도 상업용 부동산 거래에 직접 투자할 수 있게 됐다. 점진적으로 중개업자들의 마진도 줄어들고 있으며, 소규모 투자로도 여러 자산에 대한 포트폴리오 다양화를 이룰 수 있다. 투자자는 이제 상업용 부동산 거래에 직접 투자하고 중개업자를 없애며, 소규모 투자로도 여러 자산에 걸쳐 포트폴리오를 다양화할 수 있다. 과거의 경우 부동산 투자의 포트폴리오 다양화는 수천만달러의 자산 없이는 불가능 한 일이었다.

‘펀드라이즈’, ‘리얼크라우드’, ‘크라우드스트리트’ 등 부동산 크라우드 펀딩 플랫폼이 확산되면서 공인된 개인 투자자가 단 돈 500달러의 투자로 대규모의 고수익 상업용 부동산에 대한 투자가 가능하게 됐다. 수십년 간 부동산 투자 업계에 종사한 내가 목격한 실로 엄청난 변화다.

미국을 비롯한 전세계에서 수세기에 걸쳐 축척된 대부분의 자본은 부동산을 보유함으로서 이뤄졌다고 말할 수 있다. 일부는 부동산을 채권, 주식, 현금 다음을 차지하는 제4자산계급(Asset Class)이라고 부른다. 상업 부동산은 전체 GDP의 13%를 차지한다. 수년 전 부동산 시장은 S&P 다우존스 지수에서 ‘금융’의 하위분야에서 자체 서브섹터로 승격하기도 했다.

전체 경제에서 상업용 부동산의 이같은 비중을 감안할 때, 이 시장에 진출할 수 있는 투자자들이 막대한 자산을 보유한 상위 1%의 개인 및 투자자로만 이뤄졌다는 점은 실제로 비정상적인 일이었다. 변화하는 기술, 새로운 산업 및 새로운 혁신 속에서도 물리적 자산을 소유하고 건물이나 기업을 담보로 해야만 상업부동산 투자로 이윤을 창출할 수 있었던 것이다.

필자는 객관적인 방식으로 각종 부동산 크라우드펀딩 플랫폼의 컨셉트를 확인하고 실험해왔으며, 믿을만하다고 인정하게 됐다. 실제로 내가 근무하는 기관에서는 이같은 크라우드펀딩 플랫폼을 사용해 아리조나 피닉스에 위치한 대형 상업 부동산에 대한 투자자 모집을 진행했다. 그 결과 2주만에 150만 달러를 소형 투자자들로부터 모은 바 있다. 이같은 경험은 지금껏 도달할 수 없었던 투자자 그룹과 자본에 접근할 수 있는 새로운 가능성을 제시했다.

지난 20여년간 상업용 부동산 시장에서는 각 담당자들이 소수의 투자자들과 개인적 관계를 구축하는 작업에 전력을 다해야 했다. 이제는 크라우드펀딩 플랫폼 안에서 거래를 펼치고 전국의 다양한 투자자들과 새로운 관계를 쉽고 빠르게 구축할 수 있는 것이다.

이는 상업용 부동산의 민주화 혁명과 같지만 상당한 리스크를 안고 있는것도 사실이다. 크라우드 펀딩 투자를 요청하는 수많은 메시지와 홍보물은 신빙성에 문제를 안고 있다. 부동산은 채권이나 주식과 달리 유동성이 제한돼 있다. 가치측정도 주관적일 수 있다. 따라서 상업용 부동산에 처음 입문하는 크라우드 펀딩 투자자는 수십 년 동안 업계에서 우리가 따라 왔던 다음과 같은 철칙을 준수하는 것이 좋을 것이다.

먼저, 투자 전에 조사하라. 항상 학교 숙제를 하듯 당신이 주시하는 거래목록을 살펴야 한다. 당신의 개인 투자철학에 딱 맞는가? 전반적인 투자 포트폴리오에 어떻게 적합한가? 부동산 투자 역시 다른 투자와 같이 다각화가 중요하다. 하나의 거래에 모든 투자금을 거는 것은 위험하다는 뜻이다.

또 당신이 투자하는 부동산을 이해해야 한다. 부동산 투자는 주식과 다르다. 부동산은 차트의 숫자로만 요약 할 수없는 물리적인 자산인 것이다. 그 아파트나 상업용 건물이 원하는 지역에 있는가? 성장 가능성이 큰 도시에 위치했나? 지역 평균 임대가격과 전망은? 투자하는 매물이 가진 장점과 실내의 모습은 어떤가? 투자할 때 세부 사항을 간과하지 말아야 한다. 그리고 이런 종류의 투자는 주식과 같은 유동성이 없다는 것을 항상 명심해야 한다.

부동산 투자자는 긍정적인 미래에 대한 신념과 모든 경제가 발전할 것이라는 믿음을 기본적으로 갖추고 있어야 한다. 그렇기 때문에 하나의 거래보다는 ‘큰 그림’(big picture)을 봐야 한다. 부동산 투자자들은 단기의 경제지표 변화 보다는 장기적인 안목을 갖춰야 한다. 결국 부동산 투자자는 ‘부동산’이라는 스스로의 물리적 자산을 소유한 자산가이기 때문이다. 시간을 갖고 배우기 바란다. 모든 분야와 마찬가지로 부동산도 배울수록 능력은 커지기 마련이다.

박세용 기자

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