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미국 부동산 시장 ‘버블’ 아니다
부동산 조사업체 ‘리얼터닷컴’ 분석
ATL주택 중간값 10년새 7.3% 올라
“가격 급등, 수요와 공급 미스매치 결과”
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[애틀랜타 중앙일보]    기사입력 2017/11/14 15:41
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최근 수년 새 미국 부동산 가격 상승세가 이어지면서 ‘거품’에 대한 불안감이 제기되고 있다. 그러나 최근의 부동산 경기는 2006년 부동산 버블과는 본질적으로 다르다는 분석이 나와 눈길을 끈다. 특히 애틀랜타도 10년새 완만한 가격 상승세가 이뤄져 ‘버블’과는 거리가 멀다는 의견이 제기됐다.

부동산정보 제공업체인 ‘리얼터닷컴’은 최근 10년새 주요 지역의 부동산 가격 상승 추이를 비교 분석한 보고서를 발표했다. 보고서에 따르면 2016년 미국의 주택 중간 값은 23만 6000달러를 기록, 2006년 대비 2% 증가했다. 50개 주요 도심 지역 중 31곳에서 경기침체 이전의 주택가격 수준을 회복했다.

지역별로 텍사스 오스틴은 같은 기간 주택 중간 값이 63% 급등했고, 덴버 54%, 댈러스는 52% 상승했다. 메트로 애틀랜타의 경우 지난해 주택 중간 값은 10년 전 대비 7.3% 오른 18만 3600달러로 나타났다.

일부 지역의 가파른 가격 상승세에도 불구하고, 현 부동산 시장은 10년 전 버블 사태와는 본질적으로 다르다고 전문가들은 분석했다. 데니엘 해일 리얼터닷컴 선임연구원은 “부동산 경기 침체를 불러온 2006년 버블사태는 서브프라임 등 무분별한 융자로 인한 결과였다”며 “그러나 최근 부동산 시장의 모습은 극도로 가격이 오른 주택가격과 실망감이 가득한 바이어로 설명할 수 있다”고 말했다. 즉 일자리 증가와 주택 매입을 원하는 가구수 증가, 까다로워진 모기지 정책, 그리고 근래 들어 가장 부족한 주택공급 등이 이른바 ‘미스매치’(Mismatch)를 가져온 결과라는 것이다.

실제로 모기지 융자를 받기 위한 개인신용점수 ‘파이코 스코어’(FICO Score) 2006년 700점에서 2016년 734점으로 높아졌다. 융자를 받기 위한 기준이 까다로워진 것이다.

주택을 매입해 고친 뒤 빠르게 되팔아 수익을 남기는 ‘플리핑’(Flipping) 수치 역시 이를 뒷받침한다. 2006년 전국적으로 플리핑 비율은 전체 주택판매의 8.6%였다. 그러나 워싱턴DC, 시카고 등 일부 지역에서는 20%를 웃돌았다. 특히 여러 채의 주택을 소유하기 위해 무분별하게 융자를 받아 문제가 됐다. 2016년 플리핑 비율은 전체 주택판매의 5% 수준으로, 융자 기준이 까다롭게 적용되기 때문에 적정 수준이라고 전문가들은 분석했다.

경제지표 역시 마찬가지다. 10월 실업률은 17년래 최저 수준인 4.1%를 기록했다. 또 50개 메트로지역 중 30개 지역의 실업률이 2010년의 절반 수준이다. 고용 역시 25~34세의 밀레니얼 세대가 주도하고 있다. 이들은 첫 주택 매입을 원하는 연령층으로 부동산 시장에는 호재다.
해일 연구원은 “건강한 시장경제 상황에서는 일자리가 창출되고 가구수가 늘기 시작한다”며 “현 부동산 시장은 주거부족에서 기인한 문제”라고 지적했다. 또 “주택가격 급등은 영원히 지속되지 않을 것”이라며 “바이어가 렌트나 룸메이트 방식을 적절하게 혼용하면서 가격이 지속적인 급등을 완화할 수 있을 것”이라고 전망했다.

권순우 기자

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