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부동산 거래 –소유권 형태

부동산 클로징 때, 바이어 변호사는 소유 이전 서류 (deed 등)를 검토하면서, 바이어 분께 어떤 식으로 부동산 소유권을 갖게 되는 지 설명한다. 바이어가 2인 이상인 경우 대개 3가지 종류가 있다 - ‘Tenants by the Entirety’ ‘Joint Tenants’ 그리고 ‘Tenants in Common’.

Tenants by the Entirety는 바이어 두 분이 부부 관계이고 주거주 부동산 (primary residence)인 경우 권유된다. 부부 중 한 사람이 돌아가시면, 남은 생존자가 자동적으로 부동산 소유권을 승계하게 되므로, 복잡한 유산 상속 절차를 생략하는 효과가 있다. 그리고 모기지 이자 등을 페이한 액수에 대해 세금 감면 혜택이 있다. 또한, 부부 중 한 사람만 크레딧 카드 등 채무 관계가 있을 경우, 채권자는 해당 부동산에 대해 채권 확보를 위한 포클로저를 진행할 수 없다. 왜냐하면 어느 한 배우자만의 소유가 아니기에, 부부 동의 하에 부동산을 팔기 전까지는 채권자가 해당 부동산에 대해 채권 추심을 할 수 없기 때문이다. 물론, 채권자는 채무자인 배우자에 대해 judgment 를 받아서 lien 을 해당 부동산에 붙일 수는 있지만, 부부가 같이 동의하여 집을 팔아 채무 변제를 할 때까지 기다려야 한다.

Joint Tenants 또한 한 소유권자의 사망시 다른 소유권자가 소유권을 자동승계하므로 유산 상속 절차를 생략하는 효과가 있다. 예를 들어 부모와 자식이 Joint Tenants로 공동 소유할 경우, 부모 사망시 자식이 자동적으로 부동산 소유권을 승계한다. Tenants by the Entirety 와 달리 Joint Tenants는 한 소유권자가 다른 소유권자의 동의 없이도 자신의 소유에 해당하는 부분만을 제3자에게 양도할 수 있다 (severing the joint tenancy). 이 경우, 타이틀 소유권 형태는 Tenants in Common으로 변경된다.

Tenants in Common은 Tenants by the Entirety나 Joint Tenants와 달리, 한 소유권자가 사망할 경우, 생존 소유권자가 소유권을 자동 승계할 수 없다. 사망한 소유권자의 상속인이 사망한 소유권자의 지분 만큼을 승계하는데, 사망자가 신탁/유언 설정을 안 해놓았으면, 법정의 유산 상속 절차를 거쳐야 한다. 이런 점 때문에 Tenants in Common은 부득이 투자자 여러 명이 동의한 내용에 따라 지분을 결정하는 경우가 아니면, 별로 권고되는 소유권 형태가 아니다.



간혹 어떤 경우는 소유권 형태가 소유권 서류 (deed)에 명시되어 있지 않은 경우가 있는데, 이런 경우에는 소유권자들이 Tenants in Common으로 부동산을 공동 소유하고 있다고 간주되므로 유의해야 한다. 한편, 소유권이 Joint Tenants일 때는 반드시 Joint Tenants, not as Tenants in Common 등의 형식으로 명시되어야 하는데, 이를 안 지켜서 Joint Tenants로 타이틀에는 적혀 있지만, Tenants in Common으로 간주되는 경우가 있다. 소유권자들이 다 생존한 상태에서 부동산을 팔 경우는 문제가 안되겠지만, 만일 소유권자 중 누군가가 사망한 후 부동산을 팔 경우, 생존 소유권자의 자동 승계가 안되고 사망자의 상속인을 다 확인해야 하므로, 이런 이유 때문에 제 때에 클로징을 하기 힘든 케이스도 있다

한편, 소유권자가 꼭 ‘사람’ (physical person)일 필요는 없다. 회사 - LLC 나 Corporation 등 - 또는 신탁 (Trust)의 형태로 부동산을 사거나 소유할 수도 있다. 소유권 형태는 본인의 재정적 상황, 상속 계획, 세금 문제 등을 고려해서 신중하게 결정해야 한다.


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