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집을 살 것인가, 렌트를 할 것인가

지속적으로 오르고 있는 렌트비 때문에 차라리 집을 사볼까 생각해 보시는 분들이 꽤 있다. 클로징에 가 보면, 본인이 렌트하고 있는 집과 비슷한 규모와 조건의 집을 구매하면서 매달 렌트비 대비, 수백 달러 이상적은 비용의 모기지를 내는 경우가 있다. 그런데, 융자받는 게 만만치 않기 때문에, 집 구매에 대한 관심이 있으면, 미리 융자 오피서를 만나서 상담을 받아보고, 세금 보고 액수나 월급 등 본인의 현재 재정 상황을 고려할 때 얼마나 집 구매시 융자를 받을 수 있는지 미리 알아보는 게 좋다. 융자 오피서는 상담자의 현재 재정 상황을 검토해 보고, 좋은 이자율을 받기 위해서는 앞으로 수개월간 어떻게 크레딧 카드를 관리해서 크레딧 점수를 올릴 수 있는지, 자동차 할부 페이먼트는 어떻게 조정하는 게 좋을지, 본인 회사에서 봉급을 받는 식으로 세금 보고를 하는 경우 어떻게 조정하는 게 - 월급, 커미션 액수 등 - 좋을지 등등, 유용한 팁을 줄 수 있다. 따라서, 집 구매에 관심이 있다면, 융자 오피서의 상담을 미리 받아 보고 본인의 재정 상황을 관리하는 가운데, 적절한 시기에 부동산 에이전트를 고용할 것을 권고한다.
렌트비는 쉽게 말해서 그냥 나가는 돈이다 (sinking cost).

하지만, 렌트의 경우 집을 고치거나 유지하는 비용은 따로 안 들어가므로, 렌트비에서 해당 집의 유지 비용을 뺀 것이 실제 렌트 비용이라고 보면 된다. 한편, 집 구매를 융자 없이 현금으로만 살 경우는 기회 비용을 고려해야 한다. 예를 들어 수십만 달러의 집을 현금으로 살 경우, 그 돈은 묶이는 돈이며, 다른 데 - 금이나 은, 코인 등 현물 투자 또는 주식, 채권, 양도성 예금 등 -에 투자해서 얻을 수 있는 예상 수익, 즉 바꿔 말하면 집을 사서 묶이는 돈으로 인해 발생하는 기회 비용을 잘 비교해 봐야 한다. 물론, 다른 측면에서 보면 현금으로 집을 살 경우, 매달 내야 하는 모기지 금액을 다른 데 쓸 수 있는 여유가 생기고, 집을 살 때 상당 액수의 클로징 비용을 줄일 수 있으며, 모기지 연체로 인한 포클로저 염려에서 벗어날 수 있다.

집을 현금으로 사든, 융자를 받아 사든 지 간에, 집값이 물가 인상률보다 앞으로 높게 오를 것으로 예상되면 그 자체만으로도 투자의 의미가 있다. 어떤 경제학자는 집값 인상률이 임금 인상률보다 높을 경우 버블로 간주하며, 장기적으로 보면 집값 인상률은 임금 인상률과 연동한다고 주장하기도 하므로, 단기간에 집값이 많이 올랐다고 하더라도 5년, 10년 이상 살 집이면 너무 좋아할 필요는 없다. 오르막이 있으면 내리막이 있게 마련이다.

융자를 받아 살 경우, 매달 내는 모기지 금액을 비슷한 집을 렌트하는 경우의 비용과 평면적으로 비교하는 것은 별 의미가 없다. 매달 내는 모기지 금액은 보통 원금, 이자, 세금, 보험으로 구성되어 있다. 원금은 저축하는 금액과 마찬가지다. 내는 원금만큼 집의 에쿼티가 쌓이기 때문이다. 따라서, 모기지 금액에서 원금을 빼고 집을 유지/보수하는 비용을 더 한 금액과 렌트할 경우 나가는 돈을 비교해서 무엇이 더 유리할지 따져봐야 한다. 그리고, 모기지 이자나 모기지 보험 관련 액수 중 일부는 세금 보고시 내야 하는 세금 액수에서 절감될 수 있는 비용이므로 이런 장점 또한 고려해봐야 한다.



렌트를 하는 게 좋을지, 집을 산다면 현금으로 살지, 다운페이를 얼마나 해서 융자를 받아 살지 등등에 대해 위의 여러 사항을 고려해서 결정할 것을 권고한다. 변호사는 이후 진행되는 여러 서류에 대한 법률적 검토 및 마무리의 역할을 한다고 보면 된다.


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