<부동산칼럼>FHA 론 상식

알아두면 좋은 ‘연방주택국(FHA) 론’
크레딧 낮고 목돈 없어도 FHA가 보증, 융자비용 비싸고 모기지 보험은 의무

모기지 융자를 얻기가 갈수록 어려워지면서 주택 구입 희망자들의 고민이 이만저만이 아니다. 하지만 철저한 사전준비와 리서치를 통해 ‘알짜배기’ 모기지 상품을 구할 수 있는 방법은 얼마든지 있다.

완벽한 크레딧이 없고, 넉넉한 목돈을 확보하지 못한 바이어들이 관심을 가질 만한 융자상품이 바로 ‘연방 주택국(FHA) 론’이다. FHA 론은 말 그대로 FHA가 보증을 서는 모기지 융자를 말한다.

모기지 보험료를 내야 한다는 것이 단점이지만 낮은 크레딧 점수와 적은 다운페이먼트로 융자를 받을 수 있어 일반 모기지를 받을 수 없는 바이어들의 대안으로 각광을 받고 있다. FHA 론에 대해 알아두면 도움이 될 사항들을 소개한다.

■ 3.5%만 다운하면 융자 가능FHA 론의 가장 큰 장점은 주택 구입가의 3.5% 다운페이먼트로 융자가 가능하다는 것이다. 가족이나 친척에게서 받은 돈을 다운페이먼트로 사용해도 상관없다.

즉 기프트 머니를 다운페이먼트 자금 출처로 사용할 수 있다는 말이다. FHA 융자의 또 다른 큰 장점은 크레딧 점수와 내용면에 있어서 일반 융자보다 심사기준이 다소 느슨하다는 점이다. 또한 크레딧 점수대 별로 이자율을 다르게 적용하는 일반 융자와 달리 일단 심사기준 이상이 되는 모든 크레딧 점수에 대해 동일한 이자율을 적용하기 때문에 크레딧 점수가 다소 낮은 바이어들도 매우 저렴한 이자율로 융자를 받을 수 있다.

보통 FICO 크레딧 점수가 620~640점 이상이면 FHA 론을 받을 수 있다. 한인 주택 구입자의 5~15%가량이 FHA 론으로 주택을 구입하는 것으로 한인 융자업계는 추산하고 있다. FHA 론은 숏세일, 파산 등 과거 기록들에 대해서도 일반 융자보다 다소 느슨한 심사기준을 제공한다.

■ 콘도·타운하우스는 단지 전체에 대한 승인 필요콘도나 타운하우스의 경우에는 단지 전체가 FHA의 승인을 받아야 하는 단점이 있어 콘도 또는 타운하우스 구입을 원하면 미리 해당 단지가 FHA 론이 가능한지 확인해야 한다. 아무리 맘에 드는 콘도나 타운하우스가 있어도 FHA 론 승인을 받은 단지가 아니면 그림의 떡일 뿐이다.

콘도나 타운하우스가 FHA 론 대상이 되려면 재난이나 책임보험에 가입돼 있어야 하며 경우에 따라 홍수보험도 필요하다.또한 오너 거주 비율이 단지 전체의 50% 이상이어야 하며 공동 관리구역의 면적이 단지 전체의 25%를 넘으면 안 된다. 또한 관리비(HOA)를 연체한 유닛이 전체의 15%를 넘으면 승인을 받을 수 없다.

■ 융자비용, 일반 융자보다 비싸FHA 론의 최대 약점은 융자비용이 일반 융자에 비해 비싸다는 점이다. FHA 론은 FHA가 직접 돈을 빌려주는 것이 아니고 일반 렌더들이 다소 자격이 부족한 바이어들도 융자를 받을 수 있도록 FHA가 보증을 서는 융자이므로 이 보증비용을 바이어가 부담해야 한다.

초기 보증비로 융자할 때 일시불로 융자액의 1.75% 정도를 내야 하는데 사실 이 금액도 융자를 해준다. 그리고 연 약 1.25~1.35%에 해당하는 모기지 인슈런스(MI) 프리미엄을 매달 납부해야 한다. MI 프리미엄은 일반 융자에서도 다운페이먼트가 20% 이하인 경우 발생한다. 서브프라임 사태 이후 재정상태가 악화된 FHA는 지난 수년간 초기 보증비용과 연 MI 프리미엄을 지속적으로 인상해 왔다. 그럼에도 불구하고 현 모기지 금리가 역사적 기준으로 볼 때 매우 낮은 수준이기 때문에 다운페이먼트가 부족하거나 크레딧이 좋지 않은 바이어들에게 FHA 융자는 좋은 대안이라고 할 수 있다.

■ 융자 상한선, 카운티마다 달라FHA 융자금액 상한선은 카운티 별로 달라지므로 유의해야 한다.
한인이 주로 거주하는 Dallas, Denton, Collin county 의 최고 융자 가능액은 $334,650 이다. 30년, 15년 고정과 5, 7, 10년 고정 후 변동 등 대부분의 상품으로도 가능하나 이자만 내는 상품은 없다.자격은 미 시민권자, 영주권자 및 비영주권 거주 외국인(Non-Permanent Resident Alien, H-1B Visa)도 FHA 론을 받을 수 있다.

■ 연방 정부, 융자 심사기준 강화연방 정부는 2013년 10월 중순부터 FHA 론 심사과정에서 2,000달러 이상 되는 컬렉션 어카운트 및 법원 판결을 신청자의 수입 대비 부채비율에 포함시키는 새로운 규정을 시행하고 있으며 올해 1월10일부터 수입 대비 부채비율 상한선을 과거보다 낮은 43%로 책정, 소득의 상당부분을 각종 빚을 갚는데 사용하는 주민들과 신용 불량자들의 융자신청을 더 어렵게 만들었다.

Sean Kim/뉴스타 부동산
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