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<부동산칼럼>임대주택도 집 살 때처럼 꼼꼼히 챙겨라
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[텍사스 중앙일보]    기사입력 2016/06/30 14:52
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■세입자들이 주의해야 할 것들

첫달 렌트·디파짓 등 초기비용 만만찮아, 계약서 사본 요청, 서명 전 충분히 검토를, 유틸리티 개설은 입주 일주 전부터 준비

경제가 회복되면서 올해 주택시장에 첫 발을 내딛는 젊은 층이 늘어날 전망이다. 대학 졸업 후에도 일자리 부족 등의 이유로 부모 집에 얹혀살던 젊은 층 인구가 올해 대거 독립해 나올 것으로 보인다. 이 중 일부는 그동안 부지런히 모아둔 자금으로 주택 구입에 나서겠지만 대부분 주택 임대 시장으로 흡수될 가능성이 높다. 사회 초년생의 경우 직장에서 자리가 안정될 때까지 전근 등 이동이 잦아 약 5년간은 주택 구입률이 낮은 편이다. 올해 주택 임대를 앞두고 있다면 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다. 임대계약서를 주의 깊게 검토하는 것에서부터 사소하게는 입주 전 각종 유틸리티 서비스를 개설하는 것에 이르기까지 주의해야 할 점이 많다. 어느 하나라도 빠뜨렸다가는 임대기간에 불편을 겪게 되고 자칫 건물주와의 원치 않는 분쟁에 빠지기 쉽다. 올해 생애 처음으로 주택임대를 계획 중인 세입자들이 주의해야 할 사항들을 짚어본다.

◇임대비용, 주택 구입비용과 맘먹을 수도

주택 구입보다 임대를 선택하는 가장 큰 이유가 비용 부담이 낮을 것이라는 기대 때문이다. 웬만한 주택을 구입하려면 적어도 수천달러가 넘는 금액의 다운페이먼트 준비에 대한 부담감이 크다.
사회 첫 발을 내딛는 젊은 층이 쉽게 모으기 쉽지 않은 자금이다. 하지만 주택을 임대하더라도 입주 전 들어가는 비용이 만만치 않기 때문에 부지런히 돈을 모을 필요가 있다.
대개 주택 임대비용으로 첫 달치 임대료와 디파짓으로 불리는 보증금이 전부라고 생각하기 쉬운데 그렇지 않다. 물론 임대료와 보증금이 임대비용 중 가장 큰 비중을 차지하지만 기타 여러 비용까지 합치면 임대를 시작하기도 전에 수천달러를 써야 하는 일이 많다.
우선 입주 전 임대계약서에 서명하면서 첫 달치 임대료를 선납해야 하는 것은 일반적이다. 이와는 별도로 대개 한 달치 금액의 임대료를 보증금 형태로 첫 달치 임대료와 함께 선납해야 한다. 세입자의 크레딧 점수와 내용에 따라 보증금 금액을 최대 두 달치 임대료까지 요구하는 곳도 있어 이 경우 더 많은 비용이 들어가게 된다.
이밖에도 임대계약과 관련해서는 크레딧 보고서 발급 비용으로 성인 1인당 20~30달러의 비용이 들고 애완동물, 열쇠와 관련된 보증금을 수백달러씩 요구하는 건물주도 적지 않다. 심지어 주차 사정이 열악한 아파트 건물의 경우 주차관련 비용을 별도로 받기도 한다.
비용은 이것만이 아니다. 대개 입주 전 각종 유틸리티를 개설해야 하는데 유틸리티별로 역시 보증금을 요구하는 경우도 있으므로 다 합치면 수백달러를 훌쩍 넘기 쉽다.

◇우선순위에서 희망사항 제외

임대할 집을 보러 다니면서 우선순위가 적힌 목록 하나쯤을 가지고 있어야 한다. 우선순위 없이 집을 보러 다니면 목적지 없이 항해하는 배처럼 시간만 허비하고 집이 쉽게 찾아지지 않는다.
우선순위는 일상생활과 직결된 것들로 만약 하나라도 빠지면 생활이 불편해지는 것들이다. 예를 들어 가족 수에 맞는 침실 개수, 직장이나 학교까지의 거리, 주차공간, 임대료 수준 등은 일상생활에 영향을 주는 것들로 우선순위 목록에 반드시 포함시켜야 한다.
반면 탁월한 조망, 단지 내 체육시설 등은 없어도 생활에 그다지 영향을 주지 않는 희망 사항으로 우선순위 작성 때 잘 구분해 내야겠다. 생애 처음으로 임대하는 집에서 100% 만족하는 집을 찾기 힘들다. 우선순위 중에서도 중요도에 따라 포기할 것은 포기해야 쉽게 집을 찾을 수 있다.
일부 조건이 마음에 안 들더라도 이미 계약한 임대에 너무 실망할 필요는 없다. 대개 임대계약이 1~2년인 점을 감안해 다음번 집을 찾을 때 교훈으로 삼으면 된다.

◇임대주택이라도 구입 때처럼 점검

임대할 집의 조건을 미리 살피는 것은 주택구입 때 실시하는 홈 인스펙션 만큼이나 중요하다. 대개 아파트 등은 일반 주택에 비해 크기가 작아 가구 배치 등이 쉽지 않다. 맘에 드는 아파트가 있다면 임대계약서에 서명하기 전에 미리 방문해 침실이나 거실 크기를 직접 재보고 가구 크기를 결정하면 도움이 된다.
방문 때 집안 곳곳의 상태를 점검하는 것도 중요하다. 전기 스위치, 에어컨, 오븐 등 가전제품을 작동해 보고 화장실 변기, 샤워, 수도시설들도 점검해 본다. 이밖에도 휴대전화 수신 상태, 악취 여부, 이웃 소음 등도 파악해 임대 결정 때 참고한다.

◇임대계약서 철저히 검토

주택 임대를 앞두고 가장 중요한 것은 임대계약서를 철저히 검토하고 내용을 숙지하는 것이다. 가능하면 임대계약서 사본을 미리 요청해 서명 전 충분히 시간을 두고 검토하는 것도 좋은 방법이다.
서명 당일 서둘러 검토하려면 빠뜨리게 되는 계약내용이 많은데 나중에 불이익으로 돌아오기 쉽다. 임대계약서는 서명과 동시에 법적 구속력이 발생하기 때문에 내용을 철저히 알고 서명하는 것이 매우 중요하다.
건물주별로 사용하는 임대계약서 양식은 조금씩 차이가 있지만 내용은 대부분 비슷하다. 특히 텍사스에서는 아파트의 경우 TAA (Texas Apartment Association) 에서 만들어 놓은 계약서를 사용하며, 일반 주택의 경우, TAR Form (Texas Association of Realtors) 을 주로 사용한다. 이안에는 건물주 및 세입자 인적사항, 건물관련 사항, 임대기간 및 임대료, 보증금 금액 등 기본적인 사항이 포함된다. 눈 여겨 봐야 할 사항은 임대료 연체 때 벌금사항 등 기타 제재사항들이다. 세입자의 생활권 보장과 직결되는 사항이기 때문에 적절치 못한 사항은 건물주와 상의해 임대 계약서 서명 전 조정하도록 한다.

◇유틸티리 서비스 개설

입주 전 잊어버리면 안 되는 사항이 있다. 바로 각종 유틸리티 서비스를 개설하는 것이다. 이사 준비 등으로 바쁘다보면 쉽게 잊어버리게 되는데 적어도 입주 예정일 일주일 전부터 각 유틸리티 업체에 연락해 사전에 서비스를 개설해야 입주 직후 불편함을 겪지 않게 된다. 입주 당일 당장 필요한 유틸리티 서비스로는 전기, 전화, 개스, 수도 등의 서비스가 있다. 아파트의 경우는 수도와 쓰레기 수거 등의 서비스를 제공하기 때문에 임대계약서의 관련 사항을 잘 살펴본다.
인터넷 필수시대로 인터넷 서비스도 사전에 요청해 입주 즉시 사용 가능하도록 준비한다. 일부 지역의 경우 선택에 제한이 있는 지역도 있으니 특정 provider (time warner 등) 가 필요한 세입자는 사전에 확인해야 한다. 건물주가 입주 전 세입자에게 각 유틸리티 업체별 연락처 목록을 제공하는 것이 일반적이다.

◇세입자 보험 큰 도움

가급적이면 세입자 보험에 가입해 유사시 소중한 개인재산을 보호받도록 한다. 대부분의 아파트가 보험가입을 의무 사항으로 하지만, 임대기간 내내 가입되어 있는지는 확인하지 않는다. 건물주가 가입한 보험은 건물을 대상으로 발생한 손해만 보상하기 때문에 세입자는 별도의 보험을 드는 것이 추천된다. 세입자 보험료는 연간 약 150~250달러선으로 큰 부담이 아니다. 대신 세입자의 개인 재산이 도난이나 화재 등으로 손실 또는 훼손됐을 경우 적절히 보상 받을 수 있다.

뉴스타 부동산 대표(Sean Kim)
seankim911@gmail.com




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