통합홈 LA NY Chicago SF DC Atlanta Montgomery Texas Seattle San Diego Vancouver Toronto 한국중앙일보
> 뉴스 > 경제/IT > 금융/증권/보험/세금
기사목록|  글자크기
트럼프 세법 개정안, 주택경기 부양책일까 규제책일까
모기지 이자공제 살아남았지만 표준공제액 거의 두배로 올려
주택 소유 세금 혜택, 기타 주택관련 소득공제 사라져
  • 댓글 0
[워싱턴 중앙일보]    기사입력 2017/10/05 12:07
  • 스크랩
지난 9월27일 공화당이 도널드 트럼프 대통령의 의중에 따라 작성해 상정한 세법 개정안(UNIFIED FRAMEWORKFOR FIXINGOUR BROKEN TAX CODE)이 주택시장에 어떠한 영향을 미칠 지를 놓고 논란이 일고 있다.

이번 개정안에 따르면 연방개인소득세 누진세율 구간을 7단계에서 3단계로 축소하고, 각종 공제감면 조항을 통폐합하는가 하면, 법인소득세율을 크게 낮추는 등 대대적인 개혁조치가 포함돼 있다. 개정안은 부동산시장에 직접적인 영향은 없을 것으로 보이지만, 일부 세법 규정이 주택 매매에 적지 않은 간접적 영향을 미칠 것으로 보인다.

표면적으로는 부동산 업계에서 요구했던 주택모기지 이자 공제 세법조항이 존치돼 한숨을 돌리는 모습이지만, 표준공제액이 큰폭으로 올라 주택시장에 심대한 위협을 가할 것이라는 분석이 나오고 있다.

주택 소유로 인한 세법상 가장 큰 혜택은 주택모기지 이자 공제 조항이다. 매달 납부하는 주택 모기지 페이먼트는 모기지 원금, 모기지 이자, 재산세, 주택보험으로 구성돼 있는데, 모기지 납부 초기에는 모기지 이자가 모기지 페이먼트의 80% 이상을 차지하기도 한다.

연방국세청(IRS)은 모기지 이자납부분을 소득에서 공제하도록 허용해 왔으며, 이번 개정안에도 이 공제조항이 살아남았다. 하지만 소득세 계산시 기본 공제사항인 표준공제액이 현행 부부합산 1만2600달러에서 2만4000달러로 두배이상 인상됐다. 모든 소득공제는 표준공제를 통해 통일된 금액을 공제할 지, 각각의 항목별로 공제를 할 지 납세자 스스로 판단해야 한다.

스티븐 므누신 연방재무부 장관이 종전에 “모기지 이자 공제를 바꾸지 않겠지만, 모기지 이자 공제 같은 것이 필요하지 않을 정도로 세법을 아주 간단하게 고치겠다”고 발언한 대목이 현실로 다가온 것이다.

현행 세법상 상당수의 주택 소유주는 표준공제액보다 모기지이자공제액이 더 크기 때문에 주택 소유로 인한 세금혜택을 피부로 절감하게 된다. 보통 40만달러 모기지 원금을 지닌 사람의 연간 모기지 이자 납부액은 2만달러가 넘는다. 하지만 개정안대로 표준공제액이 2만4000달러로 인상되면 차라리 표준공제가 더 유리하게 된다.

전국주택건설업자연합회(NAHB)의 로버츠 디에츠 수석연구원은 “모기지 이자 공제를 선택하는 납세자 비율이 크게 줄어드는 것은 물론, 주택 소유의 필요성이 더 줄어들 것”이라고 우려했다. 주택을 구입하든 계속 임대를 하든 세금 공제액은 표준공제액 2만4000달러 이상을 넘기 힘들기 때문에 계속 세입자 생활을 지속하게 된다는 것이다.

IRS의 자료에 의하면 지난 2016회계연도에 약 3200만명의 납세자가 모두 2790억달러의 모기지 이자 공제를 신청했다. 공제액은 가구당 8718달러, 이로 인한 세금감면액은 2173달러에 달한다.

전국부동산중개인연합회(NAR)의 윌리엄 브라운 회장은 “표준공제 인상이 주택보유 잇점을 모두 앗아가버릴 수 있다”고 우려했다.

첫주택 구입을 희망하는 국민 상당수는 대학을 졸업하고 결혼을 하고 아이를 낳는 과정에서 소득이 증가해 더 많은 세금을 낼 수밖에 없는데, 이 과정에서 주택구입을 통해 모기지 이자공제를 받아 세금을 줄일 목적을 지니고 있다.

표준공제액이 큰 폭으로 올라가면 주택모기지 이자 공제의 유인이 줄어들고, 당연히 주택구입보다는 렌트에 대한 매력이 더 증가할 수밖에 없다.

주택 가치에는 세금절세에 따른 가치 증가분도 포함하고 있는데, 연방준비제도이사회(FRB)의 보고서에 따르면 주택모기지 이자 공제가 사라질 경우 모기지 주택 가치의 10% 안팎이 사라지게 된다.

전문가들은 트럼프가 자신의 주요 지지계층인 저소득 백인 계층에게 혜택이 매우 적은 모기지 이자 공제를 무력화시키기 위해 표준공제액을 대폭 높인 것으로 분석하고 있다.


섹션 1031 폐지 가능성 높아

이번 개정안은 초안(draft)으로 세부적인 세법 내용은 상임위원회와와 의회 전문가그룹, 그리고 여러 이익단체의 간섭과 로비로 결정나기 때문에 자세한 내용은 좀더 두고 봐야 한다.

업계에서는 모기지 이자공제 못지 않게 투자용 부동산끼리 교환시 세금부과를 연기해주는 섹션1031 폐지여부에 촉각을 곤두세우고 있다. IRS 법률 섹션 1031 조항에서 유래한 이 세금이연제도는, 투자용 자산이나 사업 매각 후 동일 종류의 투자자산을 매입할 경우 양도차익에 대한 과세를 연기해준다. 매매를 아무리 많이 하더라도 규정만 충족시키면 계속 과세를 이연할 수 있으며, 마지막으로 현금화할 때에만 장기 자본이득세를 납부하면 된다.

버지니아의 투자용 임대부동산을 매각하고 플로리다에서 은퇴후 생활할 투자자산을 매각할 경우 가격과 조건만 맞다면 양도차익을 걱정할 필요가 없다. 투자용 주택을 매각하고 상업용 건물을 매입하더라도 세금을 낼 필요가 없다.

이처럼 이 제도는 개인투자자가 혜택을 보는 프로그램으로, 전국렌탈주택연합회의 보고서에 의하면 전국적으로 1570만채의 투자용 주택이 있는데, 이중 99%가 개인 투자자 소유였다. 플로리다 대학의 조사에 의하면 작년 한해 투자용 주택 매매 가격이 1백만달러 미만인 경우가 59%에 달했다.

투자용 자산을 사고팔면서 자산규모를 늘리는 것은 가장 중요한 부동산투자 절세 방식이었는데, 폐지시 상당한 영향이 예상된다.

트럼프는 개인 소득세와 개인 법인세를 대폭 줄겠다는 공약을 실천하면서 필연적으로 발생할 수밖에 없는 세수부족을 메꾸기 위해 개인자본이득세에 대한 과세 강화 카드를 사용할 가능성이 매우 높다.

섹션1031로 납세자들이 한해 혜택을 얻는 금액은 200억달러에 달한다. 전문가들은 섹션 1031이 없어지는 것은 시간문제이기 때문에, 투자 판단과 자산 포트폴리오를 재구성할 때 주의 깊게 살펴야 한다고 조언하고 있다.


각종 소득공제 거의 사라질듯

이밖에도 내년부터는 주택소유주를 위한 각종 주택관련 세금공제 혜택이 거의 사라질 것으로 보인다.

모기지 소득공제 못지않게 큰 혜택으로 여겨지는 지방정부 재산세 등 납부세액 공제 항목도 표준공제액에 묻혀 버릴 것으로 예상된다.

이밖에도 차압주택 등 모기지 탕감소득, 첫주택 구입자의 모기지 보험료 일시상각, 에너지절감을 위한 주택보강 시공 비용 등을 비과세처리하거나 소득공제하던 한시적 세법을 재연장하지 않기로 결정할 것이라는 예측이 나오고 있다. 이들 공제감면 세법조항은 올연말까지 한시법률이 재연장되지 않으면 내년부터는 혜택을 받을 수 없게 된다.

공화당은 내년초 회기에 모든 세법 공제감면 조항을 일괄개정하는 것을 목표로 하고 있어, 개인소득세와 기업 법인세에 적용되던 모든 한시적인 세법 조항이 폐지될 수 있다.

주택차압이나 숏세일 등으로 탕감받은 소득도 원래는 과세대상 소득이다. 만약 모기지 잔액이 50만달러인 주택에 대해 20만달러의 모기지를 탕감받았다면, 이 20만달러는 소득으로 간주돼 납세자 개개인의 세율이 곱해져 세금으로 납부해야 한다. 하지만 연방의회는 지난 2007년 이후 모기지 탕감소득에 대한 한시적인 비과세 혜택을 제공해 왔으나 이번 조치로 과세대상 소득이 되고 말았다. 주택 차압이 줄어들긴 했지만 아직도 전국적으로 360만채의 가구가 깡통주택이라 올해 숏세일 등으로 탕감받은 주택소유주의 경우 상당한 세금부담이 될 수 있다.

첫주택 구입자에 대한 모기지 보험료 공제조항이 폐지될 경우, 상당수의 한인이 고통을 받을 수 있다. 현재 연소득 10만달러 미만의 기혼부부가 부부합산방식으로 세금보고를 할 경우 모기지 보험료를 과세대상 소득에서 공제할 수 있다. 주택가격의 20% 미만을 다운페이먼트로 낼 경우 모기지 보험이 부과되는데, 일시상각을 통해 상당한 세금을 절약할 수 있다. 모기지 은행가 협회는 모기지보험을 납부하는 주택소유주가 평균적으로 2000달러 이상의 세금을 추가부담할 것으로 예상했다.

현재 세법상 에너지효율 창문, 단열재 시공 등을 할 경우 시공액만큼 세금공제를 받을 수 있지만, 이 또한 폐지될 것이 거의 확실해지고 있다.
일부 전문가들은 이번 세법 개정안으로 고소득층이 엄청난 감세효과를 보기 때문에 고급주택 구매 붐이 나타날 것이라고 기대하고 있다. 워싱턴 메트로 지역에서도 495벨트웨이 권역의 고급 주택을 중심으로 입질이 잦을 것으로 예상된다.

소득주도 경제성장기의 정상적인 부동산 시장이라면 고급시장부터 불기 시작한 매매 열기가 중산층의 싱글하우스 시장과 저소득층의 타운하우스와 콘도 등으로 내려와 전체적인 부동산 시장 호황을 이끌게 된다. 하지만 정부의 인위적인 감세정책은 고소득층에게 일방적인 이익을 가져다주며, 고급시장 내 부동산 열기가 아래로 전해지는 낙수효과를 기대하기 어려울 것으로 보인다.


김옥채 객원기자


  • 스크랩

 
recruit rent market car sale

인기건강상품