주택 임대에 크레딧 요구 더 까다롭다

주택 융자보다 크레딧 점수 더 높아
워싱턴 지역 평균 렌트 크레딧 672점

주택 공급 부족 사태가 이어지면서 워싱턴 등 일부 지역의 렌트 세입자 크레딧 조건이 주택 구입보다 까다로운 시대가 됐다.

렌트 세입자 스크린 업체 렌트그로우의 최근 조사에 의하면 전국적으로 렌트를 위해 필요한 평균 크레딧 점수는 650점, 워싱턴 지역은 672점으로 나타났다. 이는 지난 2006년의 612점과 603점에 비해 크게 높아진 것이다.

모기지 분석기관 엘리 매이의 분석 결과, 지난 2017년 6월 일반 컨벤션 주택융자를 승인받은 사람의 56%가 FICO 크레딧 점수 600~699점에 속했다. 43%는 600-649점대에 속해, 2016년의 39%에 비해 융자 승인을 위한 FICO 크레딧 점수가 크게 하락했다는 점을 알 수 있다. 저소득층 첫주택 구입세대가 주로 이용하는 연방주택국 FHA 융자의 경우 500점대도 흔했다. 워싱턴 지역의 FHA 융자 최저점수는 580점이었다.

연방당국은 수입대비부채비율 DTI, 즉 주택 모기지를 포함한 부채가 월정 소득에서 차지하는 비율이 43%를 초과할 경우 사실상 융자를 내주지 않는다. 하지만 국책 모기지 기관 프레디 맥의 분석 결과 컨벤션 융자를 승인받은 사람의 평균 DTI 비율이 35%로 1년전의 33%에 비해 크게 완화됐다. FHA 융자는 평균 42%였다. 컨벤션 융자의 경우 45%, FHA 융자의 경우 55%까지 용인해주면서 43% 원칙이 깨지고 있으며, 그 속도도 점점 빨라지고 있다.

하지만 수입대비부채비율을 렌트 조건으로 삽입한 렌트회사의 경우 평균적으로 32%를 기록해 주택구입보다 훨씬 까다로운 조건을 내세우고 있다.

렌트세입자의 크레딧 요구 점수가 이처럼 증가한 가장 큰 이유는 렌트 주택 부족 현상 보다는 특정 렌트 주택으로의 쏠림 현상이 심화됐기 때문이라고 할 수 있다. 비영리 싱크탱크 어번 인스티튜트의 연속간행물보고서(Urban Wire: Housing and Housing Finance)에 따르면 최근 들어 싱글하우스(타운하우스 포함) 렌트 비중이 크게 증가하고 있다. 현재 싱글하우스 렌트주택은 전체 렌트주택 4400만채 중 35%로, 지난 2006년 31%에 비해 크게 증가했다.

전국주택투자트러스트연합회에 따르면 2006년 이후 아파트 등 다세대 주택 렌트세입자는 15%, 주택 구입자는 1.4% 증가한데 비해 싱글하우스 렌트세입자는 30% 이상 증가했다. 주택위기로 심각한 상황을 맞았던 워싱턴 지역의 경우에도 싱글하우스 렌트세입자 증가율은 27%를 기록했다. 전문가들은 주택위기 이후 주택수요 대부분을 싱글하우스 렌트가 흡수했다고 봐도 무방하다고 보고 있다.

전국적으로 1500만채에 달하는 렌트용 싱글하우스 시장을 주도하는 계층은 대체로 여윳돈을 가진 개인투자자 계층이라고 할 수 있다. 보통 250채 이상의 싱글하우스를 보유한 회사를 부동산 기관투자자라고 할 수 있는데, 전체 싱글하우스 렌트 시장에서 차지하는 비중은 2%에 불과하다. 기관투자자들의 아파트 렌트 시장 점유율이 55%에 달하는 사실과 상당히 대조되는데, 싱글하우스의 경우 보유 주택이 곳곳에 산재해 관리가 용의하지 않아 활발한 투자를 기대하기 힘들다. 주택위기 이후 기관투자자의 대규모 주택매입이 이뤄졌으나 단기적인 매매차익을 노렸을뿐 렌트 수익용은 아니었다.



김옥채 객원기자