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밀레니엄 세대, 지금 움직여야 집 살 수 있다
“지금살까, 다음에 살까…” 대부분 고민
이자율 앞으로 지속적으로 오를 가능성 커
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[워싱턴 중앙일보]    기사입력 2017/12/07 07:31
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주택 경기를 좌우하는 것이 고용 경기라면 현재의 주택 시장은 훨씬 뜨거워야 정답이지만, 그렇지 않기 때문에 잠복해서 시기를 저울질하는 잠재적인 주택 바이어 군단이 형성돼 있다고 해석하는 전문가들이 많다. 주택 구입은 일생일대 최대의 경제적 판단이기에 신중을 기하는 것은 좋지만 너무 재다가 자칫 최대의 호기를 놓칠 수도 있다.

메릴랜드 몽고메리 카운티에 거주하는 한인 J씨는 주택구입시기를 내년으로 미뤄두고 기회를 보고 있다. J씨처럼 주택 구입 시기를 내년으로 미루는 사람들은 주택가격 하락 가능성을 염두에 두는 것이다. 현재의 가격을 정점으로 판단하고, 지금 사면 손해라고 생각하는데, 그럴 가능성은 거의 없으며, 오히려 이자율 폭탄을 맞을 수 있다.

경제적 준비가 충분한데도 집값이 떨어질 기대를 지니고 시기를 기다리는 일이 자칫 더 높은 부담으로 되돌아 올 수도 있다는 얘기다. 최근 여러 기관의 발표에 따르면 현재 수준과 주택가격이 비슷하다고 하더라도 모기지 이자율이 현재보다 1% 포인트 정도 오를 가능성이 있기 때문에, 내년 주택 구입자는 올해보다 매달 수백달러 이상의 추가적인 모기지 페이먼트를 부담할 수 있다고 밝혔다.

이럴 경우 워싱턴. 메트로 지역은 186달러의 추가적인 부담을 하게 된다. 수백 달러의 추가적인 매달 모기지 페이먼트는 가볍게 생각할 문제가 아니다. 웬만한 부자가 아니라면 수백 달러의 생활자금 때문에 크레딧 카드 현금 서비스를 이용하고 유틸리티 비용을 연체해 크레딧 점수에 악영향을 미친다.

한번이 아니라 30년 동안 매달 남들보다 수백달러을 추가로 부담한다는 얘기는 평생 수십만달러의 추가적인 부채를 걸머쥐고 살아가게 된다는 얘기이기도 하다. 새너제이 주민이 추가로 매달 부담해야 하는 710달러는 호텔 5일 숙박비용, 개스를 13번 주유할 수 있는 비용, 도미노 피자 42판 가격, 스타벅스 그랜드 라테 195잔 값과 맞먹는다.

모기지 이자율 이전에 융자를 얻는데도 치명적일 수 있다.

연방소비자금융보호청 등 연방 금융규제기관은 수입대비 부채비율 43% 룰을 통해 모기지 융자를 제한하고 있으며, 도날드 트럼프 행정부의 규제완화 약속에도 불구하고 좀처럼 융자 규정은 완강하게 유지되고 있다.

주택모기지 부채를 포함한 전체 부채가 전체 수입에서 차지하는 비율이 43%를 넘으면 아예 융자를 내주지 않는데, 시기를 기다리다가는 자칫 오랜 기간 기회를 잃어버릴 수도 있는 것이다. 최근 모기지 이자율이 오르고 있긴 하지만, 주택 모기지 이자율은 최근 30년동안 지속적으로 하락해 사상 최저수준이다.

30년전 주택 모기지 이자율은 20%가 넘었다. 지난 2008년 금융위기 이후 연방당국은 사실상의 제로수준의 금리 정책을 유지하며 3% 대 모기지 이자율도 흔했다. 현재 4%대 평균 이자율도 역사상 가장 낮은 수준이다. 다음을 기다리는 잠재적인 바이어는 낮은 이자율로 살수 있었던 기회를 날릴 수 있다.

기회비용의 기준은 항상 현재가 되어야 한다. 지금보다 더 낮은 이자율을 기대할 수 없다면 현재의 값이 최대 효용값이 돼야 한다. 이자율은 앞으로 반드시 올라가게 되어있는데, 전문가들은 내년 하반기의 평균 모기지 이자율을 지금보다 1% 포인트 상승한 5.1%로 잡고 있다. 중앙은행격인 연방준비제도이사회(FRB)가 늘어난 시중의 유동성을 거둬들이고 들썩이는 물가를 잡기 위해 기준금리 인상 간격을 좁히고 있다.

문제는 기준금리를 포함한 모든 이자율이 내려갈 때보다 올라갈 때 훨씬 탄력이 높다는 점이다. 올라갈때 급격히 올라가면서 주택구입 적기를 잃을 수 있는 바이어가 많은 셈이다.





표: 부동산표1


김옥채 객원기자

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