타이틀 보험, 홈오너 소유권 보호가 주목적

바이어가 몰랐던 소유권 문제 해결
집 구입시 한번 가입하면 평생 유효
홈오너용과 은행용 등 두 가지 종류

바이어가 집을 살 때 클로징 코스트 항목으로 지출되는 것 중에 타이틀 보험이 있다. 주택이나 자동차·생명·건강 보험 등은 잘 알지만 타이틀 보험에 대해서 잘 알고 있는 바이어는 드물다.

타이틀 보험이란 간단하게 설명하면 홈오너의 소유권을 보장해주는 보험이라고 보면 이해가 빠르다. 내가 구입하는 주택에 대해서 소유권 문제가 발생할 경우 이를 해결해주고 필요하면 보상해주는 보험이다.

타이틀 보험이란 무엇인가

우리가 알고 있는 대부분의 보험은 미래에 발생할 사건에 대한 보전차원에서 가입한다. 그러나 타이틀 보험은 홈오너가 과거에 알지 못했던 일에 대해 보호받기 위해 가입한다는 것이 일반 보험과의 가장 큰 차이점이다.

바이어가 구입하는 주택은 저당권이 걸려있지 않아야하며 대지와 건물에 대해서도 이웃과의 소유권 분쟁이 없어야 한다. 또한, 집을 파는 셀러가 합법적인 소유권이 있어야 한다.

타이틀 보험은 바로 이러한 문제점에서 새로운 집 소유권자를 보호해주는 보험이라고 할 수 있다.

타이틀 보험에 가입하는 이유

에스크로를 오픈하면 해당 주택에 대한 소유권 검사를 하게 된다. 하지만, 실수 등 여러 가지 요인으로 발견하지 못했던 사안에 대해 바이어를 보호하기 위해 보험에 가입하는 것이다.

바이어가 가입하는 보험의 정식명칭은 '오너의 타이틀 보험'(Owner's Title Insurance) 또는 '오너의 폴리시'(Owner's Ploicy)라고도 부른다.

타이틀 보험이 일반 보험과 다른 특징은 한번 가입하면 매년 갱신할 필요가 없다는 점이다. 홈오너가 그 집에 살고 있거나 상속인이 해당 주택을 물려받아도 보험의 효력은 계속 유지된다.

소유권을 저해하는 요소들

주택의 소유권 행사를 방해하는 것들에는 여러 가지 요인들이 있다. 가장 흔한 것이 저당권이다. 예를 들어 현재 집 주인이 리모델링 공사를 했는데 컨트랙터한테 수리비용을 모두 지급하지 않았다면 공사업자는 해당 주택에 대해 저당권(Mechanic's Lien)을 걸 수 있다. 재산세 등 세금을 제때에 납부하지 않았다면 세금 저당권(Tax Lien)이 붙게 된다. 그외 집을 담보로 사채를 썼는데 갚지 않았다면 채권자는 법원의 판결을 받아 저당권을 설정할 수 있다.

사려고 하는 주택의 대지 면적이 1만sf인데 등기에는 9000sf으로 되어 있고 나머지 1000sf가 이웃집 소유로 되어 있다면 이에 대한 분쟁도 소유권 행사를 저해하는 요소가 된다.

집을 구입해서 살고 있는데 갑자기 어떤 사람이 나타나서 그 집이 셀러로부터 상속받은 재산이라고 우긴다면 이것도 소유권에 큰 문제를 제기하게 된다.

바이어는 에스크로를 진행하면서 이러한 문제점들이 있거나 해결되지 않았는지 확인하고 모든 것이 깨끗한 상태라면 에스크로를 종결하게 된다.　

타이틀 보험의 종류

타이틀 보험은 커버리지 및 옵션에 따라 CLTA(California Land Title Association)와 ALTA(American Land Title Association) 두 가지가 있다.

그리고 타이틀 보험은 홈오너를 위한 것과 융자가 있을 경우 모기지 은행을 위한 '론 폴리시'(Loan Policy)가 있다. 은행용은 모기지 융자금액만큼 커버되며 홈오너를 위한 프로그램은 아니다. 만약 주택을 50만 달러에 구입하고 융자를 40만 달러 받았다면 홈오너 보험은 50만 달러, 렌더를 위한 보험은 40만 달러까지가 보상 한도액이다.

재융자 시 은행용만 다시 구입

바이어가 집을 사고나서 얼마 후 재융자를 하게 되면 홈오너용은 필요하지 않고 은행용 타이틀 보험만 새로 구입하면 된다.

그 이유는 현재의 오너가 주택을 구입하고나서 소유권에 문제가 되는 일이 발생할 수도 있기 때문이다. 은행 입장에서는 자신들을 보호하기 위해 새로운 보험을 요구하게 된다. 그러나 홈오너는 처음 가입한 보험이 계속 유효하므로 다시 구입할 필요가 없다.

보험료는 누가 내나

LA에서 50만 달러짜리 주택을 20% 다운으로 구입할 경우 홈오너 타이틀 비용은 ALTA가 1500달러 선이며 은행용은 500달러 대다. 보험료는 주나 카운티별로 거의 규정화 되어 있다.

은행용 타이틀 보험은 바이어가 부담하지만 홈오너용은 카운티에 따라 다르다.

LA의 경우 오너용 타이틀 보험은 셀러가 부담하는 경우가 많고 바이어와의 합의에 의해 셀러와 바이어가 반반씩 비용을 낼 때도 있다.


박원득 객원기자