[부동산 가이드] 숏세일, 기회

미셸 원 / BEE부동산 부사장

연방당국 HARP <깡통주택 재융자 프로그램> 내년 9월까지 연장
모기지 부채 구제법 <숏세일 세금탕감> 연장 가능성 확대돼

2009년부터 연방정부는 불경기와 주택시장 침체를 극복하기 위하여 주택시장 안정화대책(Making Home Affordable Plan)을 시행하고 있다. 이 대책은 융자조정(HAMP)과 재융자(HARP)로 구성되어 있다.

먼저 융자조정(HAMP)은 경기침체나 해고로 갑자기 수입이 줄어 페이먼트를 감당하기 힘든 주택소유주들을 대상으로 이자율과 페이먼트를 일정기간 낮춰주는 정책이다. 한편 기존의 재융자와 구분하여 오바마플랜이라고 부르기도 하는 HARP의 경우, 집값이 떨어져서 주택의 시세가 은행융자액보다 적어 재융자가 불가능한 홈오너들에게 재융자의 기회를 주어 낮은 이자율의 혜택을 주는 것이다. 그러므로 집값이 아무리 떨어졌어도 HARP에 해당되는 융자에 대해서는 재융자가 가능하다.

그런데 연방주택금융국(FHFA)은 올 해 즉 2016년 12월 31일에 종료될 예정이던 HARP를 2017년 9월까지 연장하였다. 이유는 연방정부가 HARP를 대체할 새로운 재융자 프로그램을 내년 10월 중 선보일 계획이어서 새 프로그램이 나오기 전까지 깡통주택 소유주들에게 재융자 신청기회를 주기 위해 연장되었으며 아직도 깡통주택이 있는 30만 명 이상의 주택소유주들이 HARP를 신청할 수 있게 되었다

이 HARP에 해당되는 융자는 주택융자의 대표 투자자인 국책모기지사인 패니매와 프레디맥이 2009년 5월 31일 이전에 구입하여 보유하고 있는 것이어야 한다. 그래서 지난 2009년 이후 현재까지 미 전국에서 340만 명의 깡통주택 소유주들이 낮은 이자율로 재융자의 혜택을 받았으며 앞으로도 30만 명 이상의 주택소유주들이 HARP를 신청할 수 있게 되었다.

HARP의 수혜조건은 먼저 깡통주택은 아니더라도 소유주택의 에퀴티가 20% 미만이라야 하고 지난 1년 동안 페이먼트기록이 양호하여야 하며 특히 한 달 이상의 연체기록이 없어야만 한다.

이렇게 HARP의 수혜기간이 내년 9월까지 연장된 것이 한편으로는 숏세일을 해야만 하는 주택소유주들에게도 희소식이 될 수 있다. 숏세일을 할 경우 은행에 다 갚지 못한 융자금액을 조세당국은 수입으로 간주하여 숏세일로 급매한 납세자들이 거액의 세금을 내야만 하였다. 이렇게 세금폭탄을 맞는 것을 구제하기 위해 2007년 탕감받은 융자액에 대한 구제법(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)를 한시적으로 시행하여 왔는데 이 임시법도 올 해 말로 끝나게 되어있다. 이 법에 따르면 주택소유주가 실제 거주하고 있는 주택일 때 대출기관으로부터 빚을 탕감받았을 경우 부부는 200만 달러, 개인은 100만 달러까지 면세혜택을 받는 것이다.

차압을 당하면 주택소유주에게는 숏세일에 비하여 크레딧이 심하게 망가지며, 대량의 차압때문에 전국적인 주택 대란으로 경제적 손실이 더욱 커지는 것을 막기 위하여 연방정부는 한시적으로 세금을 면제해주는 법을 시행하여 왔다. 그런데 이 임시법이 2016년 말로 끝나게 되니 얼마 전부터는 페이먼트가 어려운 깡통주택 소유자들에게 숏세일을 권하기가 어려웠었다. 하지만, HARP의 연장으로 숏세일 후의 세금면제법도 연장되는 것이 거의 확실하게 되니 숏세일을 해야만 하는 홈오너들에게 기쁜 소식이다. 아직 숏세일이 필요한 분들은 경험이 많은 전문가를 찾아 지금 숏세일을 시작하셔도 늦지 않겠다.

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