융자할 때 직업·소득·채무·근무기간 등 확인

모기지 렌더가 바이어에게 묻는 내용
다운페이먼트 자금 출처 점검하고
소득은 국세청으로부터 직접 확인
한 직장에서 2년 이상 경력 요구해

모기지 융자는 집을 사는데 있어서 가장 중요한 핵심 과정이라고 할 수 있다. 융자 승인 여부에 따라 주택 구입이 결정되기 때문이다. 그러나 바이어들은 모기지 렌더가 어떤 기준으로 승인을 해주고 또 어떤 항목에 관심을 갖고 있는지 모르는 경우가 많다. 모기지 렌더들이 바이어로부터 알고 싶어하는 질문이 무엇인지 살펴봤다.

1. 무슨 일을 하고 있나

어떤 종류의 직업을 갖고 있느냐는 중요하지 않다. 수입을 만들어내는 직업이 있는지를 확인하는 것이다.

2. 한달에 얼마를 버나

모기지 융자를 15년 또는 30년 동안 매월 갚으려면 고정적인 수입이 있어야 한다. 그래서 융자를 받으려는 사람의 소득이 얼마인지를 알고 싶어하는 것이다.

은행은 바이어가 월급쟁이일 경우 회사에서 받는 급여명세서를 요구하고 있으며 세금 보고상 소득을 직접 IRS(연방국세청)으로부터 확인하기 위해 4506-T 양식에 사인하도록 한다. 2008년 금융위기 이전에는 바이어가 제출하는 세금보고 서류 사본으로 충분했지만 서브프라임 사태 이후부터는 직접 IRS로부터 소득을 확인하고 있다.

3. 현재 직장에서 얼마나 근무했나

렌더들은 직업과 소득을 확인했으면 과연 이 바이어의 직장생활이 안정적인지를 알고 싶어한다. 그래서 현재 일하고 있는 회사에서 얼마나 근무했는지를 물어본다. 일반적으로 모기지 렌더들은 한 직장에서 최소 2년 이상의 경력을 요구하고 있다. 2년을 채우지 못했더라도 현재 일하는 직종이 과거 다른 회사에서 근무했던 분야와 같거나 비슷하다면 인정해준다.

4. 수입은 어떤 방식으로 창출되는가

매월 고정적인 수입이 보장되는 월급쟁이는 별 문제가 없다. 그러나 회사로부터 월급을 받는다 해도 매월 또는 매년 수입이 달라진다면 왜 차이가 나는지를 물어본다. 그리고 성과급이나 보너스와 같은 추가적이고 비정기적인 수입이 있을 경우 그에 대한 증빙 서류를 요구하게 된다.

5. 매월 갚아야 하는 부채는 얼마나 되나

렌더는 모기지 페이먼트 이외에 바이어가 개인적으로 갚아야 하는 빚이 얼마인지를 알고 싶어한다.

자동차, 카드, 일반 제품의 할부금 등 매월 갚아 나가는 빚이 총 얼마인지 확인해 DTI(소득대 채무비율)를 계산하게 된다. 만약 DTI가 은행이 정한 기준을 넘어서게 되면 아무리 신용점수가 높아도 융자는 승인되지 않는다. 통상적으로 모기지 상환금 등 모든 채무가 세 전 소득의 43~50% 이하여야 되며 정확한 기준은 은행마다 다르다. 그러나 카드 부채가 전체 사용 한도액의 30%가 넘으면 크레딧 점수가 크게 하락하므로 카드 빚을 줄이거나 없애는 것이 좋다.

6. 은행에 얼마나 있나

집을 사기 위해 은행에 거액의 돈이 있을 필요는 없다. 다운페이먼트와 매매경비 그리고 2개월 치의 모기지 페이먼트를 커버할 수 있는 금액 정도면 충분하다. 렌더는 바이어가 공개하는 금액이 맞는지 은행 관련 자료를 요구해 확인해 본다.

7. 주식이나 채권, 펀드 등 다른 금융재산이 있는가

은행에 있는 자금으로 주택 구입이 어려운 경우라면 다른 금융자산이 있는지 물어본다. 주식이나 펀드 등에 주택 구입을 지원할 수 있는 자금이 있다면 이에 대한 증빙서류를 요구하게 된다.

8. 다운페이먼트는 얼마나 하나

최근에는 은행마다 5% 다운프로그램도 있지만 아직까지 대부분의 바이어들은 20%를 다운하고 있다. 신용이 약한 상태라면 다운을 많이 하면 할수록 융자 승인 가능성은 높아진다.

9. 다운페이먼트 자금은 어디서 나오나

렌더들은 다운페이먼트 자금이 최소 2개월 이상 은행이나 다른 금융기관 계좌에 있는 것을 원한다. 현금을 집에 갖고 있다가 주택 구입 한 달 전에 한꺼번에 은행에 입금하면 융자 승인이 거부된다. 따라서 집을 구입할 계획이라면 미리 은행에 돈을 넣어두는 것이 바람직 하다. 만약 다운페이먼트 자금을 가족들로부터 기프트 형태로 지원받는 경우라면 이것을 입증하는 서류를 준비해야 한다.

현재 살고 있는 집을 팔고 다른 집으로 이사가는 경우라면 다운페이먼트 자금 출처가 분명하므로 은행계좌에 2개월 이상 넣어둬야 한다는 규정에 해당되지 않는다.

10.모기지 융자의 목적은 무엇인가

렌더는 융자 신청이 접수되면 주택 구입이 목적인지 아니면 기존 주택에 대한 재융자인지를 물어보게 된다. 재융자를 원한다면 에퀴티에 따라 캐시아웃을 원하는지 물어본다. 캐시아웃이란 재융자를 할 때 에퀴티의 일부를 모기지 융자에 얹어 돈을 빌리는 것을 말한다.

예를 들어 홈오너가 모기지 융자금액 20만 달러에 대해 재융자를 하면서 3만 달러를 캐시아웃한다면 총 모기지 융자액은 23만 달러가 되는 것이다.

11. 집 주소가 어떻게 되나

이것은 집 주소를 통해 해당 주택의 APN(Assessor's Parcel Number의 약자로 주택의 공식적인 주소를 표시하는 것) 넘버를 확인하고 다른 저당권이 잡혀 있는지를 확인하기 위한 절차라고 보면 된다.

12.구입하려는 집은 바이어의 주거용인가 아니면 투자용인가

렌더는 투자용 주택은 주거용에 비해 디폴트에 대한 위험도가 높다고 판단하고 있으며 이를 보전하기위해 높은 이자율을 적용한다.

13. 주택 형태는 어떤 종류인가

콘도나 타운하우스인지 아니면 단독주택이나 듀플렉스 또는 4유닛인지를 물어본다. 4유닛까지는 주거용으로 적용되지만 2유닛 이상은 렌트 인컴이 발생하는 만큼 바이어의 재정 상태에 중요한 요소가 된다. 일반적으로 모기지 렌더들은 렌트 수입에 대해 70% 정도를 바이어의 수입으로 잡아준다.


박원득 객원기자