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살던 집 먼저 내놓고 이사갈 집 찾는게 순서

주택 매매시 발생하는 고민거리
구입할 집 못 찾으면 리스백 옵션 활용
오퍼 가격은 주변 시세에 맞게 결정
증·개축 계획있으면 시에서 먼저 확인

집을 사고 팔다 보면 셀러와 바이어는 여러 가지 난감한 상황에 처할 때가 종종 있다. 에이전트의 도움을 받기는 하지만 셀러가 스스로 알아보고 판단하고 결정해야 할 때도 있다. 주택 매매시 가장 흔하게 접하게 되는 몇 가지 고민거리에 대해서 생각해보자.

◆집을 팔고 살까 아니면 사고 팔까

살고 있는 집을 팔고 큰 집이나 작은집 또는 필요에 의해서 다른 곳으로 이사를 해야할 때가 있다. 이럴 때 홈오너는 셀러가 됨과 동시에 바이어가 돼야하는 이중 역할을 해야 한다.

일반적으로 리스팅 에이전트는 매물을 로컬 MLS(Multiple Listing Service)에 올릴 때 셀러가 이사 갈 집을 찾아야 한다고 조건을 걸게 된다.

하지만 에스크로를 오픈할 때는 반드시 계약기간이 명시되어 있어야 한다. 아무리 좋은 집이라도 에스크로를 무한정 열어놓고 셀러가 이사갈 집을 찾을 때까지 기다려주는 바이어는 없다.

그렇다면 이사갈 집을 고른 다음에 집을 팔아야 되는 걸까. 그러나 이것도 쉽지 않은 일이다. 이사 갈 집에 오퍼를 쓸 때 살고 있는 집이 팔려야 에스크로를 끝낼 수 있다는 조건을 받아줄 셀러는 별로 없다. 게다가 아직 살고 있는 집을 MLS에 올리지 않았다고 하면 그 바이어 오퍼는 아예 받아주지 않는다. 바이어의 집이 언제 팔릴 줄 모르는 상황에서 무작정 에스크로를 오픈할 수 없기 때문이다.

최선의 방법은 살고 있는 집을 먼저 마켓에 내놓은 다음 이사 갈 집을 찾는 것이다.

바이어가 빨리 나타나면 에스크로를 오픈할 때 기간을 좀 넉넉하게 잡는 것이 좋다. 예를 들어 에스크로 기간을 약 60일 정도로 정하고 만약 이 기간 안에 이사갈 집을 찾지 못하면 일단 집을 팔고나서 리스백을 하겠다는 옵션을 걸면 된다.

리스백(Lease Back)이란 셀러가 집을 팔고 나서 일정 기간 동안 해당 주택에 렌트를 살겠다는 조항이다. 집을 판 셀러는 리스백 기간에 새 주인이 매월 부담해야되는 PITI(모기지 원금·이자·재산세·주택 보험료)를 대신 지불하면 된다. 셀러가 이런 절차가 싫어서 다른 자금으로 이사 갈 집부터 먼저 구입하게 되면 새 집에 대한 PITI와 현재 살고 있는 집의 PITI를 내야 하므로 이중으로 페이먼트 부담을 안아야 한다.

따라서 가장 좋은 선택은 살고 있는 집을 팔면서 이사 갈 집을 정하는 것이 순서다.

◆오퍼 쓸 때 가격은 어떻게 정하나

마음에 드는 집을 찾았다. 오퍼를 쓰려고 하는데 리스팅 가격은 좀 비싼 것 같은 느낌이다. 에이전트는 리스팅 가격에 근접한 수준으로 오퍼를 보내자고 한다.

그런데 아무리 생각해도 시세보다 비싸게 오퍼를 쓰는 것 같아서 선뜻 결정을 하지 못할 때가 있다. 어떤 바이어는 집이 마음에 들어서 무작정 리스팅 가격에 가깝게 오퍼를 썼다가 나중에 감정이 나오지 않아 애를 먹기도 한다.

오퍼 가격을 정할 때 가장 좋은 방법은 뭘까. 부동산 전문가들은 융자를 해주는 사람이나 집 구입을 도와주는 셀링 에이전트한테 밸류 체크(Value Check)를 요청하라고 조언한다.

모기지 융자를 진행해주는 에이전트에게 집 주소를 알려주면 해당 주택의 가치를 알려준다. 셀링 에이전트는 주변에서 팔린 주택들의 가격을 비교해서 적정 수준의 오퍼 가격을 정하게 된다.

만약 밸류 체크 가격이 리스팅 가격에 비해 상당히 낮은 수준이라면 셀링 에이전트를 통해 상황 설명을 해서 가격을 조정토록 유도하는 것도 한 전략이 될 수 있다.

◆집을 사서 공사를 할 생각인데 어떤 주의가 필요한가

최근 LA 인근에서 단독주택을 구입한 60대 한인 이모씨는 난처한 상황에 빠졌다. 이씨는 집을 살 때 건물 면적이 작아서 뒤쪽으로 면적을 늘릴 계획을 하고 있었다.

이씨는 에스크로가 끝나자 컨트랙터를 불러 견적을 받으려고 했다. 그러나 건축업자는 뒷마당과 건물과의 셋백(Set Back)이 15피트를 넘어야 하는데 현재 건물이 이미 15피트를 채운 상황이어서 더 늘릴 수 없다는 말을 들었다.

이씨가 시청에 가서 확인한 결과 건축업자 말이 옳다는 것을 알았다. 이씨는 주택 앞을 늘리려고 했지만 뒷마당 쪽보다는 비용이 더 많이 들고 주택 외관까지 바꿔야 하는 대공사가 된다는 말을 듣고 증축을 포기하게 됐다.

집을 사서 증·개축 할 계획이 있다면 가장 먼저 해당 주소지의 시청으로 가서 기본적인 셋백규정을 미리 확인하는 것이 좋다. 그래야만 주택을 구입한 후 공사를 하지 못해 낭패보는 일을 막을 수 있다.

박원득 객원기자