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[KOSEM 칼럼] 헌 집 사서 새집 만들어 팔기

김성수 / 김성수 건축사사무소 소장

케이블 채널 HGTV에서 상영하고 있는 'Flip or Flop'이라는 쇼가 있다. 부부가 투자 목적으로 상태가 안 좋은 집들을 사서 최소의 비용으로 수리해 다시 'For Sale'로 내놓아 파는 과정을 보여준다. 주택에 최저의 비용을 투자해 최고의 이익을 남기는 과정을 보여주는데, 이 쇼를 시청한 많은 이들은 이 부부가 만들어내는 이익을 보고 "나도 이런 방법으로 투자를 하면 좋겠구나" 생각 할 것 같다. 하지만 부부는 집을 고쳐나가는 과정 속에서 때때로 여러 가지 예상하지 못한 일들로 어려움을 겪기도 한다. 예를 들어 프로젝트 성패에 큰 영향을 줄 수 있는 힘든 결정을 내려야 되는 상황이 발생하는 경우도 있고, 상태가 안 좋은 집을 고쳐나가야 되는 상황이다 보니 생각하지 못한 부분에서 큰 돈이 지출되는 상황이 생기기도 한다. 심지어는 손해를 보고 프로젝트를 끝내는 경우도 있다. 이러한 힘든 과정이 있음에도 불구하고 성공적으로 프로젝트 하나를 끝내고 버는 돈은 결코 적지 않으니, 지금처럼 저금리 시대에 이런 부동산 투자는 더욱 많은 투자자들에게 매력으로 다가올 듯 하다.

◆헌 집 구입하기

부동산 투자의 시작은 일단 좋은 위치의 집을 구입하는 것이다. 가격이 좀 비싸더라도 좋은 위치에 대해 과감히 투자를 한다면 추후에 팔리는 과정이 수월해지고 많은 노력과 시간 투자에 대한 피드백이 좋을 것이 명백하기에 더 이상 강조하지 않아도 된다. 그 다음에 고려할 사항은 그 집과 땅이 가지고 있는 가능성을 보는 것이다. 그러한 가능성을 확인하는 과정 중에 첫 번째가 그 집이 위치한 타운 'Zoning'을 확인하는 것이다. 특히 증축이나 신축을 고려할 때는 더욱 필요한 과정이다. 'Zoning'상에서 'Two Family'가 되는지, 각각의 'Setback'에 대한 사항은 어떻게 되는지, 최대 'Building Coverage', 최대 'Lot Coverage', 최대 건물 높이 등이 어떻게 규정되어 있는가를 미리 확인, 추후에 수직 증축이나 수평 증축이 어느 정도 될 수 있는지를 예상한다면 프로젝트를 큰 그림에서 생각할 때 많은 도움이 된다. 많은 타운이 온라인 상에서도 이런 'Zoning'에 대해 확인할 수 있도록 해 놓았으며, 건축사들에게 연락한다면 기본적인 것들에 대한 정보는 받을 수 있다. 다음으로 생각해봐야 할 사항은 각각의 방들이 충분한 사이즈로 되어 있어, 큰 구조적인 문제를 해결하면서까지 레이아웃을 변경하는 일이 적고, 보이는 마감에 대한 사항만을 변경하는 프로젝트로 진행하는 것이 유리한지 살펴보는 것이다.

◆디자인·드로잉·공사



'Flip or Flop' 쇼에서 부부가 많은 프로젝트들을 성공적으로 마무리 할 수 있었던 중요한 이유 중의 하나가 좋은 디자인 감각이 집 곳곳에서 잘 발휘돼 리노베이션이 끝난 후 처음 방문한 바이어들에게 강한 인상을 줬다는 것이다. 사람들이 좋아하는 트렌드에 맞춘 전체적인 집의 레이아웃, 재료 선정 그리고 좋은 디테일 처리는 집을 구입하려는 사람들의 큰 관심을 끌어 결과적으로 집의 가치를 향상시키는 중요한 요소들로 작용하게 된다. 일반인들에게는 디자인과 재료 선정하는 과정이 쉬운 일이 아니거나, 혹은 불가능 할 수도 있습니다. 초기부터 좋은 디자인을 만들어 낼 수 있는 건축사와의 협력은 매우 중요하며, 전문가를 통해 전체적인 집의 분위기에 맞는 컨셉을 결정하고, 재료 선정 등 모든 요소들이 큰 틀 안에서 하나가 될 수 있게 만들어 가는 과정이 필요합니다. 많은 한인들이 디자인이나 드로잉에 돈을 투자하는 것은 불 필요하다는 선입견을 갖고 있습니다. 좋은 디자인으로 리노베이션 된 건물은 그 건물 가치가 크게 향상되며, 좋은 가격으로 빨리 팔 수 있는 기회를 만들어 준다. 다음 단계는 공사할 시공 회사를 찾는 것이다. 건축사가 참여하는 가운데 경험이 많은 몇몇 시공 회사들을 선정해 'Bid 프로세스'를 통해 공사비.공사기간.회사의 포토폴리오 등을 확인 후 최종 공사 회사를 선정하게 됩니다. 공사 중에도 건축사의 참여로 공사 감리와 공사비 지불에 관한 사항을 체크 한다면 처음에 정한 디자인대로 프로젝트가 진행될 수 있으며, 공사 중 예상치 못한 금액의 증가나, 공사로 인한 스트레스를 최소화 할 수 있다.

◆고친 집 팔기

공사가 잘 마무리되고 나면 'Realtor'와 계약 후 오픈 하우스를 통해 바이어들에게 집을 보여주게 된다. 필요에 따라서는 가구나 여러 가지 소품 등을 빌려와 집안을 꾸며 놓는다면 좀 더 집의 이미지가 좋게 되어 빠른 속도로 팔 수 있을 것이다. 디벨로퍼는 최대한 빨리 지금 진행하는 프로젝트를 정리하고 다음 프로젝트로 옮겨 가는 것이 필요하다. 예상한 가격보다 좀 낮게 나온 오퍼도 상황 판단을 빠르고 정확히 해서 이 정도의 이익이면 괜찮다 생각될 때 현재 프로젝트를 정리하고 다음 건물을 찾는 게 필요한다. 좀 더 욕심을 내다보면 결국 가격은 더 내려가고 시간도 흘러 다음 프로젝트 진행에 영향을 준다는 것을 잊지 말아야겠다. sean@theroomarchitects.com


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