Eviction (퇴거 명령)

1. 주거용 부동산의 Eviction Notice (건물주의 정식 통보)
세입자가 정해진 월세 금액을 지불 하지 못한 경우, 건물주는 사실을 통보하는 편지를 세입자에게 보낼 수 있습니다. 흔히 사용하는 Notice는 for non-payment of rent, a three-day-notice-to-pay-or-vacate; for failure to comply with a term of the lease, a ten-day-notice-to-comply-or-vacate; for waste or nuisance a three-day-quit-notice; or a notice to terminate a tenancy 등이 있습니다.

이경우 three-day-notice-to-pay-or-vacate가 가장 많이 사용 됩니다. 건물주는 3일내에 미납 금액을 지불 하거나 퇴거 할것을 종용하는 편지를 보낼 수 있습니다. 이러한 Notice는 제 3자를 통해서 전달하는 것이 바랍직 합니다. 일반적으로 건물주의 부동산 관리인이 전달 하기도 합니다.

2. Summons and Complaint (고소장 전달)
세입자가 건물주의 정식 통보에 불응 할 경우, 고소장 법원에 접수 한 후에, 사본을 세입자에게 전달해야 합니다. 고소장을 받은 경우, 세입자는 고소장에 적혀있는 기한 내에 답변을 해야 합니다. 정식 고소장의 전달은 반드시 제 3자가 해야 합니다. 세입자에게 직접 전달 할 수 없는 경우, 법원의 동의 하에 우편으로 전달 하거나 신문에 고소장 내용을 개제 할 수 있습니다.

3. Answer (답변서)
세입자가 지정된 시간 내에 답변 하지 못한 경우, 건물주는 Default Judgment (결석 재판)을 받을 수 있습니다. 만일 답변을 하는 경우 Show Cause Hearing이 진행 됩니다.
A. Default
세입자가 법정에 어떠한 연락도 취하지 않은 경우, 결석 재판으로 인정 되어, 법원은 건물주의 퇴거 명령을 승인 하게 됩니다. 보통 결석 재판의 경우, 법원은 세입자에게 어떠한 통보도 하지 않게 됩니다. 워싱턴주 법에 의하여, 세입자는 법원에 나올 필요없이 전화만 하더라도 답변 한것으로 인정 합니다.
B. The Show Cause Hearing
만일 간단한 절차 (전화등의 방법)를 통해서 세입자가 답변한 경우라 하더라도, 법원은 재판의 절차를 걸치게 됩니다. 법원이 재판일을 확정 한 경우, 법원은 세입자에게 재판에 관련된 시간 및 장소등의 정보를 통보 하게 됩니다. 재판에서 세입자는 건물주의 퇴거 명령이 부당한 이유를 설명 해야 합니다. 이때 고소장을 접수한 건물주 또는 관리인은 재판에 참석 해야 합니다. 정식 재판일은 고소장이 세입자에게 전달된 시점 또는 그 이후로 정해지게 됩니다. 만일 고소장이 세입자에게 전달 될 당시 정식 재판일이 정해지지 않은 경우, 퇴거 명령/퇴거 재판은 연기 됩니다. 퇴거 명령을 신속하게 진행하기 위해서는 정식 재판일을 우선 확정 받은 다음에, 세입자에게 고소장과 함께 정식 재판일을 통보하는 방법이 있습니다.
C. Sheriff (보안관)의 개입
법원의 최종 판결이 있는 경우, County의 Sheriff가 개입 하게 됩니다. Sheriff가 개입한 시점으로 부터 3일 이내에 세입자는 이사를 해야 합니다. 만일 세입자가 3일이내에 이사를 하지 않고, 또한 Sheriff의 지시에 따르지 않는 경우, 법으로 허용된 선에서의 물리적인 방법을 사용 할 수 있습니다.

4. 상업용 부동산의 경우
상업용 부동산의 퇴거 명령도, 주거용 부동산과 대부분 동일 합니다. 상업용 부동산의 경우, 법원의 최종 판결을 사전에 요청 할 수 있다는 점 입니다. 이때는, 법원에서 결정한 보석금을 사전에 예치 해야 합니다. 그리고, 고소장을 직접 전달하지 못해서 우편 또는 지역 신문을 통해 고소장을 전달 한 경우, 세입자는 60일 이내에 답변을 하면 됩니다. 그리고, 건물주의 정식 통보는 임대차 계약의 조건을 따라야 한다는 것도 다른 점 입니다.


위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.