왜 Short Sale 을 하죠?

영국에서 1542 년 최초의 파산법이 제정되었을때는 부정직하고 방탕한 파산자들의 자산을 몰수하고, 처벌하는 수단으로 활용되었습니다. 1842 년의 수정안이 제정되어서야 파산자들에게 좀 더 쉽게 재기의 기회가 제공되는 근대의 파산법의 개념이 적용되기 시작했습니다. 애초의 파산법의 시작은 부도덕한 파산자를 처벌하는 개념이었다면, 현대의 파산법은 파산자들에게 재기의 기회를 제공하여 다시 시작할수 있는 기회를 제공하는 방편으로 사용되고 있는것이죠.

숏세일은 집으로 표현되는(커머셜 건물과 비지니스도 포함) 건물의 소유주가 피치 못할 사정으로 파산을 하기에는 애매한 경우에 제공되는 파산보다는 간편한 방법입니다. 집, 비지니스 혹은 건물을 팔았을때, 남은 돈이 은행빚과 비용을 감당하지 못할경우에 취할수 있는 최선의 방법입니다. 지난 칼럼에서 이야기 했듯이 예전부터 페이먼트를 못내는 소유주들이 은행의 허락하에 파는 숏세일이 있기는 했지만, 그 수가 미미했기에 pre-foreclosure sale 혹은 pre-bankruptcy sale 등으로 불렸고, 그 방식도 제대로 알려지지않았습니다. 그런데, 2007년 경부터 숏세일을 해야하는 집들이 쏟아져 나오면서, 숏세일이란 단어가 만들어지고, 숏세일에 대한 정의가 만들어졌습니다. 2009년경 부터는 은행들(lien holder) 도 숏세일에 대해서 구체적인 매뉴얼을 만들고, 공통적으로 룰이 생기기 시작했죠.

숏세일을 하는 목적은 그 의미 그대로 자신의 집을 팔아서 은행빚과 제반 비용을 감당하지 못할때(집을 팔아서 남는돈이 갚아야할 돈보다 short 이 될때) 은행의 허락을 받고 집을 파는 제도 입니다. 실제로는 셀러의 입장에서는 은행빚과 집에 관련되는 모든 빚,HOA, Credit card debt, utility bills, etc등을 청산하고, 빚으로부터 멀어지기 위해서 이 제도를 활용합니다. 물론 모든 관계되는 채권자들이 순조롭게 협조해 주는것은 아니지만, 숏세일이란 제도를 많은 기관들이 알기에, 대부분의 경우에는 협조를 하려고 합니다. 집 등을 포함해서 빚이 너무 많을경우에는 파산이란 법적 절차를 밟고서 재기를 하는것이 더 좋은 경우일수도 있지만, 그 액수가 크지않다면, 굳이 파산으로 자신의 크레딧을 망칠 이유가 없는것입니다.

숏세일을 하는 이유는 경제적으로 수렁에 빠졌을때, 파산이라는 제도를 활용하기에는 빚의 액수와 종류가 미미할때 하는것입니다. 자신의 빚이 집 한채라면, 당연히 파산보다는 숏세일이 제일 좋고, 집 이외에, 이런 저런 빚을 합쳐도 갚기에는 벅차지만, 파산을 하기에는 미미하다면, 숏세일을 활용하는것이 상책이라고 생각합니다. 물론 집을 차압당하는 방법도 있지만, 숏세일을 하게 되면, 조금 더 살수 있고, 대부분의 경우에 이사 비용도 받는데, 차압당하고서 쫒겨가는것 보다는 낳지않을까 생각합니다.

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