Title Insurance(부동산 물권 보험) 김왕진 변호사 칼럼

Title이란?
먼저 Title 이란 토지를 포함한 부동산을 소유 및 처분할 수 있는 법적인 권리 입니다. Title에는 현재 소유권 외에도, 이전의 소유권자, 토지사용 및 소유권 이전등의 자료도 포함이 됩니다. 따라서, 소유권을 합법적으로 이전 하려면, 이전의 자료들을 조사하는 부동산 물권 조사 (title search) 의 과정을 반드시 거쳐서, 법적으로 소유권 행사에 문제가 있을만한 요소들을 조사 하여야 합니다.

부동산 물권 보험 (Title Insurance) 은 크게 두종류로 나눌 수 있습니다. 대출기관 보험 증서 (lender’s policy) 와 소유권자 보험증서 (owner’s policy) 입니다. 대출기관 보험 증서 (lender’s policy) 는 융자 총액에 관한 대출 기관의 이해관계 보호를 위해서 필요 하고 통상적으로 매수인(Buyer)이 대출기관의 이익 보호를 위해서 보험비용을 지불 합니다. 소유권자 보험증서 (owner’s policy) 는 부동산 가치 정도의 구매자의 이해 관계 보호를 위해서 필요하고, 통상적으로 매도인(seller)이 매수인(Buyer)의 이익 보호를 위해서 보험 비용을 지불 합니다.

소유권자 보험증서 (owner’s policy) 가 보호하는 범위는?
소유권자 보험증서 (owner’s policy)는 아래 항목들을 포함한 잘 들어나지 않는 소유권 문제에 관한 사안들을 보호합니다.

• 부동산 관련 법률 문서 등기실수
• 위조된 증서
• 배우자를 포함한 드러나지 않은 상속인들
• 심신 미약자 또는 미성년자가 작성한 증서
• 무효 또는 유효 기간이 지난 위임장으로 작성한 증서
• 사기
• 체납 세금 과 관련된 근저당 등기

장기간 보험근을 납부해야하는 일반 보험들과 달리, 취득 수속 완료 (closing) 시에 지불하는 한번의 보험금으로, 보험의 효력이 발휘되기때문에 효과적인 보호 수단이라 볼 수 있습니다.

부동산 물권 조사 (title search)란?
부동산 물권 조사 (title search)란 해당 부동산과 관련된 공문서들을 자세히 조사하는 과정으로, 부동산 매도인(seller)가 해당 부동산을 합법적으로 소유하고 있고 매각할 권한이 있는지 등의 내용 및 소유권 이전 과정에 문제가 있을만한 요소가 있는지 취득 수속 완료 (closing)가 가능한지, 부동산 사용 용도에 중요한 제한들이 있는지 및 법원 판결 과 미납 세금등으로 인한 근저당 설정이 되어 있는지의 여부를 확인하는 사전 조사 단계입니다.

부동산 물권 보험 (Title Insurance) 의 유효기간은?
대출기관 보험 증서 (lender’s policy) 융자가 완납 될때 까지 유효 합니다..
소유권자 보험증서 (owner’s policy)는 보험의 수혜자인 구매자(buyer) 및 상속인이 소유권을 유지 하고 있는 동안 유효 합니다.

위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.