“재융자 통해 이자율 낮춰야”

모기지월드 김지숙 대표

지난해 부터 각종 보도를 통해 모기지 이자율이 많이 내려갔다는 뉴스를 접하고 있다.

지난 3년 동안 이자율 동향에서 알 수 있듯이, 최근 모기지 이자율은 최저 수준을 기록하고 있다.

하지만, 연방준비제도(Fed) 자넷 옐런 의장은 지난 18일 연방공개시장위원회(FOMC)가 끝난 뒤 성명에서 ‘통화정책 정상화에 앞서 인내심(Patient)을 유지하겠다’는 문구를 삭제하며 향후 금리 인상이 될 수 있음을 시사했다.

경제 전문가들은 6월 이후 하반기에 금리 인상이 결정될 가능성이 높다고 전망한다.

시중 은행들은 이미 금리 인상 움직임이 일자 모기지 이자율 인상에 나서고 있다.

복잡한 경제 상황 속에서 재융자를 통해 모기지 페이먼트 부담을 줄일 수 있는 방법과 궁금증을 모기지월드 김지숙 대표에게 물었다.

-금리 인상 전망이 나오는 시점에서 모기지를 내고 있는 한인들을 위한 조언을 한다면.

“최근 은행권에서 모기지 이자율 인상 움직임이 나타나고 있는 것은 분명하다. 지금은 모기지 이자율이 낮기 때문에 높은 이자율을 가지고 있는 한인들은 이자율 상승에 대비해 재융자로 이자율을 낮추는 것이 좋다. 특히 지난 3년 안에 주택을 구입하신 분들은 재융자를 적극 권한다”

-재융자시 추가 비용이 들지 않나.

“재융자시 융자 수수료와 클로징 비용을 내지 않고 은행에서 대신 지불하는 방법인 ‘no point, no closing cost’ 로 재융자 할 수 있기 때문에 한인들이 비용 부담 없이 매달 모기지 페이먼트 금액을 줄일 수 있다. 예를 들면 현재 30년 고정, 융자 금액 40만달러를 이자율 4.5%로 페이먼트를 하면 매달 2026달러를 내야 하는데, 경비없이 재융자를 통해 이자율을 3.875%로 하게 되면 매달 1880달러만 내면 되기 때문에 매월 146달러, 1년 1752달러를 절약할 수 있다.”

-다운 페이를 하지 않아 PMI를 내고 있는 한인들도 많던데.

“주택 구입시 20% 다운 페이를 하지 않아 현재 PMI 를 내고 계신 분들의 경우에는 지난 해부터 주택 가격이 많이 상승했기 때문에 에쿼티가 생기며 융자 금액 대비 집값의 비율이(LTV) 자동적으로 80% 아래로 내려가게 돼 PMI를 없앨수 있기 때문에 반드시 재융자로 불필요한 PMI 지불을 피하는 것이 좋다.”

-2차 융자를 한 사람도 재융자가 되나.

“2차 융자를 하신 한인들에게도 재융자를 적극 권한다. 주택 소유주들 중 1차 융자(1st loan)와 2차 융자(line of credit)를 가지고 계신 분들이 많은데 2차 융자(Line of credit)는 대부분의 경우 ‘프라임 인덱스(Prime Index)’를 사용하고 있어 ‘프라임’이 변동될때마다 이자율이 변한다. 현재 프라임 이자율이 3.25%지만 조만간 올라갈 가능성이 높기 때문에 이 기회에 1차 융자와 2차 융자를 합쳐 고정 이자율로 재융자를 해서 남은 기간동안 이자율이 올라갈 것에 대한 불안감을 없애는 것이 좋다. 또 크레딧카드 빚이 많은 경우 필요한 금액만큼 ‘캐쉬 아웃(cash-out)’을 할 수 있는 재융자를 통해 높은 이자율의 크레딧 카드 빚도 갚을 수도 있다.”

-변동 이자율 모기지를 갖고 있는 분들 페이먼트를 하시는 분들에게도 재융자가 필요한가.

“변동 이자율은 금리가 낮아지면 유리하지만 금리 인상이 예상될 땐 이자율 상승으로 추가 부담이 발생 할 수 있다. 이럴 경우 재융자를 통해 고정 이자율로 변경하는 것이 좋다. 지난 7년 사이에 5년 또는 3년 고정 융자를 가지고 계셨다가 얼마 전에 고정 기간이 끝나 변동 이자율로 바뀌었고 그 융자를 그대로 가지고 계신 경우, 현재 변동된 이자율이 낮기 때문에 재융자를 하지 않고 계시지만 이자가 오르면 변동 이자율도 같이 올라가기 때문에 지금 당장 낮은 이자율만 생각하지 말고 이자가 오를 때를 대비해서 이자가 낮은 시기에 고정 이자율로 재융자하는 것이 좋다.”

-재융자 통해 모기지 상환 기간을 조정할 수 있나.

“기간 조정도 재융자를 해야 하는 중요한 이유 중 하나다. 특히 융자 금액이 적은 분들이 30년 고정을 가지고 계신다면 15년 또는 10년 고정의 낮은 이자율로 재융자를 해 상환기간을 단축해서 ‘페이오프(Pay-off)’ 하시는 것도 재융자를 고려해 볼만한 좋은 경우다. 현재 이자가 낮기 때문에 15년 고정으로 재융자를 하더라도 현재 30년 고정 이자율 페이먼트보다 많은 금액이 올라가는게 아니기 때문에 큰 부담없이 페이먼트를 하고 일찌감치 융자 금액을 완납할 수 있다.”

-마지막으로 조언 한마디 해달라.

“지금처럼 집값이 오르고 이자가 낮은 좋은 상황에서는 위에서 설명드린 사항에 해당이 된다면 기회를 놓치지 마시고 재융자를 통해 큰 혜택을 받기를 바란다.”

▶문의: 모기지 월드 [phone]






김정일 기자