[부동산가이드] 트럼프의 금리정책

유현주 / 뉴스타 부동산 명예 부사장

새정부 들어 금리 올려도 걱정할 정도 아냐
현재 모기지 이자율 절대적 수치는 낮은 편

트럼프 정부가 들어서면서 많은 사람이 금리인상과 그에 따른 부동산 경기에 대해 우려와 질문을 한다.

"금리가 인상되니 모기지 이자율이 오르고 그러면 부동산 시장이 둔화하여 집 가격이 내릴 것 아닌가. 그럼 지금 바로 집을 사지 말고 집값 떨어지고 난 후 사야 하지 않을까?" 우리는 이러한 왜곡된 시각을 경제학적 이론으로 대처할 필요가 있다.

첫 번째로, 금리에 대한 정의와 배경에 대한 이해력이다. 금리가 오르니 모기지 이자율이 오른다는 상관관계를 좀 더 분석해 보자.

언론에서 언급하는 금리는 연방기준금리(Federal Funds Rate, 콜금리)로 정부가 직접적으로 관리하는 유일한 금리이며 단기금리(1년 이하, Money Market Rates)에 영향을 주는 금리이다.

즉, 일시적으로 자금이 부족한 금융기관이, 자금이 남는 다른 금융기관에서 자금을 빌릴 때 쓰는 이자율이다. 이 금리가 오르면 시중은행의 대출금리가 직접적인 영향을 받아 단기자금시장에 변화가 온다. 즉 우리들이 많이 이용하게 되는 크레딧카드론, 비즈니스론(어음), 일반대출 등의 단기금리가 오른다.

이와 반대로 모기지론은 15년, 30년 장기금융상품이다. 이러한 장기자본시장은 세계 경제 성장률, 미국 달러화의 추세, 가계 저축률, 기업 고정투자 현황 등의 거시경제 움직임에 민감하다. 따라서 우리는 단기금리인 연방기준금리보다는 장기채권(10년 국채)의 흐름에 주목할 필요가 있다.

두 번째로 가져야 할 것은 현재 진행되는 경제회복에 대한 자신감이다.

금리가 오르니 집 가격이 내릴 것이라는 단순한 분석은 설득력이 부족하다. 정부는 지난해 11월에 10년 만에 처음으로 연방기준금리를 올렸다.

정부는 지난 2007년 이후처럼 경제가 침체하였을 때는 금리를 내려서 경기를 부양시키고 지금처럼 경제가 회복되어 인플레이션이 우려될 때는 금리를 올려 물가의 안정을 꾀한다.

지난해 10년 만에 처음으로 평균급여액이 상승한 데 이어 올해는 미국 국내 실업수당 청구 건수가 43년 만에 최저를 기록하였다.

이러한 고용시장 강세와 이에 따른 소비 진작, 또한 트럼프 정부가 들어서면서 공약사항으로 내건 연방지출확대, 세금 인하 등이 미국 경제 회복세를 주도하고 있다는 분석이다.

이렇게 경제회복이 지속할 때에는 단기이자율이 오른다 해도 부동산 경제에 끼치는 영향은 미미하다.

이 시점에서 우리가 또 주목해야 할 것은 모기지 이자율의 움직임 보다는 모기지 이자율의 절대적 수치이다. 10년 만에 처음으로 실시된 유동성 축소에도 현재 수준은 80년대의 10%, 90년대의 8%, 2000년대의 6%에 비해 저렴한 수준이다.

앞으로 두세 차례 금리인상 가능성은 존재하지만 종합적인 경제 조건은 긍정적이므로 우리는 부동산시장을 좀 더 적극적으로 볼 필요가 있다.

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