[부동산가이드] 콘도의 매력

클로이(유현주) / 뉴스타부동산 명예부사장

단독주택에 비해 저렴하고 관리도 수월해
보험 측면서도 유리, 인컴 프로퍼티로 '강추'

요즘 오렌지카운티(OC)에서 수요가 가장 많은 집은 밀레니얼들이 선호하는 콘도미니엄이다.

3월에는 콘도 거래량이 지난해 대비 12% 상승하여 OC 주택 전체 매매의 약 30%를 차지했다고 부동산정보업체 ReportsOnHousing이 최근 보도했다.

평균 가격도 2012년부터 계속 올라 11년 전 최고치를 돌파 47만5000달러를 기록했다.

그럼 먼저 콘도의 개념을 정리하자. 주택 소유주가 땅을 이웃과 공동으로 소유하고 있으면 그 주택이 콘도라고 지명된다. 그래서 땅을 비롯한 공동 사용 구역의 관리는 HOA(Home Owners Association)에서 총괄하며 이때 발생하는 비용을 소유주들이 나누어낸다. 이러한 콘도는 크게 두 가지로 분리되는데, 대부분의 콘도는 벽이 붙은 형식이나, 요즘 분리된 콘도도 많이 분양한다.

단독 주택이 아닌 분리된 콘도를 짓는 이유는 땅값에 있다. 규정상 단독주택은 집 앞이 적어도 15피트, 옆은 5피트, 뒤에는 10피트 공간이 있어야 한다. 어바인처럼 땅값이 비싼 지역에서는 앞뒷마당을 줄여 분리형 콘도를 지어 단독주택보다 저렴하게 분양한다.

분리 형식이 아니라도 콘도의 장점은 수월한 주택 관리이다. 그래서 임대용으로 많이 사용한다.

단독주택보다 저렴하니 렌트비도 낮아 세입자도 콘도를 선호한다. OC 통계를 보면 콘도는 단독주택 평균가 72만 달러 보다 35% 싸다. 특히 어바인 주민들 50% 이상이 렌트로 거주하고 있어 어바인에서는 콘도 수요가 타지역보다 높다.

콘도를 구입하여 임대할 경우 각 단지별로 HOA 규정이 다르기 때문에 Master Deed 아니면 Conditions, Covenants and Restrictions(CC&Rs)를 꼭 이해해야 한다. 쓰레기 수거비, 정원 관리비와 수도료 같은 비용은 CC&Rs를 몰라도 혜택을 받을 수 있으나 애매모호한 부분이 생각보다 많다.

예를 들어 병충해 방지를 위해 사용한 돈을 HOA에서 받아야 하는 지, 혹은 강풍에 훼손된 창문 교체, 차고문 수리, 패티오 펜스 수리 등을 위해 HOA와 상의해야 하는지 등이 명확하지 않다. 최근 공동 벽에 있는 파이프가 터져 HOA가 모든 비용을 처리한 케이스도 있고, 집 소유자가 개인 부담한 경우도 있다.

보험 측면에서도 콘도가 유리하다. 단독주택 소유주는 집 전체를 보험에 가입하나 콘도 소유주는 내부만 보험에 들면 된다. 건물 외부는 공동 구역으로 간주하여 HOA의 책임이다.

HOA가 올인(All-Inclusive) 보험에 가입했으면 콘도 소유주는 보험에 가입할 필요가 없다.

콘도 소유주는 보험 및 각종 유지비를 HOA를 통해 줄일 수 있어 HOA 관리비에 너무 민감할 필요는 없다. 집의 가치는 수요가 우선 결정하므로 향후 인컴 프로퍼티로 적합한지 알아보는 게 관건이다. 필자는 어바인을 담당하고 있어 렌트 문의 전화를 많이 받는다.

집 마련하기 전 학군 좋은 지역에서 자녀를 교육하고 싶어하는 부모들은 렌트비를 고려해 저렴한 콘도를 선호한다. 어바인의 콘도를 젊은층을 겨냥한 인컴 프로퍼티로 강추한다.

▶문의 (949) 878 - 8024