모기지 2주에 한 번 갚으면 6년까지 단축

매월 100~200달러씩 추가 상환도 방법
보너스ㆍ세금환급 등 목돈 생길때 갚아도
재융자하거나 기간 조정도 고려해 볼만

치열한 오퍼 경쟁 끝에 내 집을 마련했다. 하지만 기쁨도 잠시다. 이사를 하고 나서 첫 번째 모기지 페이먼트 청구서를 받게 되면 한숨을 쉬는 경우가 종종 있다.

첫 달치 페이먼트 체크를 보냈지만 앞으로 남은 기간 동안(29년 11개월) 359번을 더 페이먼트를 내야 하기 때문이다.

주택 모기지 융자로 30년 고정을 선택하고 총 융자금액 50만 달러에 이자율을 4.5% 적용하면 월 상환금은 2533.43달러가 된다.

30년 동안 총 91만2034달러80센트를 갚아야 하므로 이자가 41만2034달러80센트가 되는 셈이다.

50만 달러를 30년 동안 빌리면서 거의 원금의 2배를 갚아야 한다고 생각하면 이자로 나가는 돈이 무척 아깝다는 생각이 든다.

이런 이유로 많은 홈오너들이 주택에 대한 모기지 페이먼트가 끝나는 순간만을 간절히 기다리게 되는 것이다.

모기지 융자 전문가들은 홈오너가 현명하게 상환 방법을 조정하거나 재융자를 하면 어느 정도 이자를 줄이고 에퀴티는 더 빨리 쌓이게 할 수 있다고 조언하고 있다.

▶2주에 한번 페이먼트 하라

대부분의 홈오너들은 한 달에 한 번 모기지 페이먼트를 하고 있다. 하지만 월 상환금을 둘로 나눠 페이먼트 간격을 2주에 한 번으로 하면 1년 동안 13번의 페이먼트를 한 것과 같아진다.

이런 식으로 2주에 한 번 모기지 페이먼트를 하게 되면 30년 고정 프로그램의 경우 4~6년을 단축시킬 수 있다. 15년 고정이라면 1~3년을 줄일 수 있게 된다.

페이먼트를 2주 간격으로 하려면 우선 모기지 렌더한테 이런 프로그램이 있는지부터 확인해야 한다.

일반적으로 모기지 렌더들은 홈오너가 2주에 한번 페이먼트를 하고 싶어한다면 300~400달러의 바이위클리 페이먼트(Bi-Weekly Payment) 등록비를 요구하고 있다.

웰스파고 은행은 무료로 모기지 페이먼트 간격을 조정해 주고 있다.

▶1년에 한 번 더 페이먼트 하기

2주에 한번씩 페이먼트 하기가 부담스럽다면 1년에 한 번 페이먼트를 더 하는 것도 좋은 전략이다.

1년 동안 여유자금을 조금씩 모으거나 보너스, 세금 환급액을 받을때 일시불로 페이먼트를 보내서 원금을 줄이는 것이다.

예를 들면 월 페이먼트가 3000달러라면 이 금액을 렌더에 보내면서 전액 원금을 줄이는 데 사용해 달라고 요청하면 된다.

매년 이렇게 하면 페이먼트 기간을 7년까지 단축시킬 수 있다.

▶여윳돈으로 원금 줄이기

매월 여윳돈이 생길 때마다 페이먼트를 더하는 것도 상환 기간을 줄이는 방법이 된다.

100달러이건 200달러이건 금액에 상관없이 그달 그달 여윳돈이 생길 때마다 원금을 더 갚으면 이자 부담을 줄이고 에퀴티를 더 빨리 쌓을 수 있게 된다.

모기지 렌더들이 보내는 페이먼트 청구서를 보면 기본적인 월 상환금 이외에 추가로 더 갚을 수 있는 항목을 지정할 수 있도록 되어 있다.

월 모기지 페이먼트 액수가 적혀 있고 남는 금액은 원금 상환이나 에스크로 계좌에 돈을 넣을 수 있게 한다.

만약 월 페이먼트가 3000달러인데 3100달러를 하고 싶다면 100달러를 원금 삭감에 표시하면 된다.

▶한번에 목돈 갚기

부모로 부터 큰 돈을 상속 받거나 사업이 잘돼서 뭉칫돈이 갑자기 생겼을 때 모기지 원금을 갚아도 융자 상환기간을 크게 줄일 수 있다.

모기지 렌더들은 홈오너가 1만 달러나 10만 달러 등 큰 돈으로 원금을 갚으려고 하면 기존의 융자금 상환 조건을 조정하게 된다. 이 과정을 '리캐스트(Recast)'라고 한다.

은행은 리캐스트를 통해 매월 갚아야 하는 상환금을 조정해준다. 원금이 크게 줄면 월 페이먼트도 함께 줄어들기 때문이다.

그러나 대부분의 모기지 렌더는 리캐스트을 하기 위한 조건이 있으므로 은행에 연락해서 먼저 확인하는 것이 순서다.

렌더마다 홈오너가 5000달러 또는 1만 달러 이상을 할 경우에만 리캐스트를 해주고 있다.

▶재융자

30년 고정 프로그램을 갖고 있는 홈오너들이 주로 이용하는 방법이다.

융자 기간이 20년 정도 남았다면 15년으로 갈아타는 것이다. 월 페이먼트는 현재 보다 늘어나겠지만 상환기간을 줄일 수 있다는 것은 큰 장점이다.

또한 갖고 있는 이자율이 시중의 이자율보다 비쌀 때도 재융자를 하게되면 이자를 조금이라도 줄일 수 있다.

▶융자 기간 줄이기

주택 모기지 융자는 상환기간이 15년과 30년 두 가지만 있는 것은 아니다.

홈오너의 경제적 사정에 맞춰 융자 기간을 10년이나 25년 등으로 할 수 있다.

모기지 융자 업체인 퀵큰론의 경우 고정 융자에 대한 상환기간을 8년부터 30년까지 제공하고 있다.


박원득 객원기자