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연준의 금리 인상, 부동산 시장 영향은 ‘미미’

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2015/12/24 09:22

모기지 이자율, 기준 금리 아닌 국채 수익률과 연동
변동 금리 대출자, 고정 금리로 재융자 고려해야

최근 연방준비제도이사회(Fed, 연준)가 약 9년 만에 기준 금리를 0.25%포인트 인상하면서 주택 시장 전망에도 관심이 모아지고 있다.대부분의 전문가들은 기준 금리 인상이 주택 시장에 즉각적인 영향을 주지는 않을 것이라고 분석했다. 또 모기지(주택담보대출) 금리에도 큰 변동은 없을 것으로 내다봤다.

내년 모기지 금리 3.9~4.1%예상
워싱턴포스트(WP)는 모기지 금리의 경우 기준 금리가 아닌 10년 만기 국채 수익률의 영향을 받는다며 장기 모기지 금리는 오히려 떨어질 수도 있는 일이라고 보도했다. 국채 수익율은 인플레이션과 글로벌 시장 전망 등에 영향을 받기 때문에 사실상 기준 금리가 올랐다고 모기지 금리가 연동하는 것은 아니라는 설명이다. 실례로 지난 2004년 중앙 은행이 금리 인상을 단행했지만 모기지 금리는 이후 수 개월 동안 떨어진 바 있다.
국책모기지업체인 패니매의 더그 던컨 수석 이코노미스트는 USA투데이와의 인터뷰에서 연준이 내년까지 기준 금리를 1%포인트 올릴 것이라며, 이 기간 동안 모기지 금리는 3.9~4.1%수준이 될 것이라고 전망했다. 그는 이어 현재의 주택 시장은 안정된 고용 시장과 경제 성장이 뒷받침하고 있다며 모기지 금리가 갑자기 치솟는 일은 없을 것이라고 덧붙였다.
던컨 이코노미스트는 또 현재 부동산 시장에 영향을 미치는 가장 큰 요소는 제한된 물량이라며 이 때문에 내년 주택 가격은 약 5%정도 오를 것이라고 예측했다. 또 주택 판매는 올해 8% 증가율을 보인 것과는 달리 4% 증가에 그칠 것으로 내다봤다.


모기지 금리 소폭 올라도 여전히 최저 수준

모기지 금리가 내년에 소폭 오른다고 해도 여전히 역사상 최저 수준이라고 전문가들은 입을 모았다.
CNN머니는 현재 30년 만기 고정금리가 3.97%라며 이 금리가 당장 4%에서 폭등할 일은 없을 것이라고 전했다. 그러면서 내년에 주택을 구매하더라도 올해와 별 차이는 없을 것이라고 전망했다. 예를 들어 내년 여름 모기지 금리가 4.5%까지 오른다고 가정할 경우, 20만 달러 주택의 월 대출 상환금은 연간 700달러 정도 늘어난다는 설명이다.
또한 상당수의 투자자들이 글로벌 경제 둔화를 우려해 미국 국채를 사들이고 있기 때문에 수익률 하락으로 모기지 금리도 저금리를 유지할 것이라고 매체는 전했다. 그러면서 주택 시장의 전환점은 모기지 금리가 5%를 찍는 시점이 될 것이라고 덧붙였다.


변동금리 인상은 불가피
단기 변동 모기지 금리는 신용카드나 자동차 대출과 마찬가지로 기준 금리 인상에 영향을 받는다. 따라서 금리 인상을 피하기는 어렵다.
금융정보업체 ‘뱅크레이트닷컴(bankrate.com)’의 그렉 맥브라이드 수석 애널리스트는 “기준금리가 오른 뒤 45일 정도 지나면 일반적으로 변동 모기지 금리도 상향 조정된다”고 말했다.
따라서 일부 전문가들은 변동 금리 모기지 대출을 이용하고 있다면 고정 금리 모기지로 서둘러 갈아타야 할 시기라고 조언했다. 변동 금리 모기지 대출은 전체 모기지 대출의 약 10%를 차지하는 것으로 알려졌다.
그러나 주택담보신용대출(HELOC) 이용자들의 경우 상황은 다르다. NBC뉴스는 HELOC 대출금은 보통 수 만 달러 정도에 불과하다며 고정 금리 대출로 갈아타기 보다는 빨리 상환을 끝내는 게 낫다고 전했다. 일반적으로 HELOC 의 변동 금리는 우대 금리보다 1% 포인트 높다. 따라서 이 금리는 4.25%에서 조만간 4.5%로 오를 전망이다. 현재HELOC의 고정 금리는 대부분 5%후반대를 유지하고 있다.

모기지 금리 인상 시 재융자 줄어들 수도
모기지 금리가 소폭 오를 경우 재융자 시장이 주택 판매 시장보다 더 큰 영향을 받을 것이란 분석이 나왔다.
모기지 정보업체 ‘HSH닷컴’은 모기지 금리가 내년에 4.625%를 넘는 일은 없을 것이라고 예측했다. 그러면서 대출금이 25만 달러이고 금리가 4.625%로 오를 경우 월 상환금은 약 90달러가 늘어난 1285달러가 된다며 이 정도 차이가 주택 구입에는 크게 영향을 미치지 않겠지만 재융자 시장을 강타하기엔 충분하다고 분석했다. 한편 부동산 업체인 ‘리얼터닷컴’은 30년 만기 고정 모기지 금리가 0.5% 오르면 대출 신청자의 총부채상환비율(DTI)도 높아지기 때문에 이 가운데 7%는 대출 승인 심사에서 거절될 것으로 분석했다. 총부채상환비율(DTI)은 모기지 대출 신청 시 1년 동안의 상환금을 연 소득의 일정 비율로 제한한 것이다. 수치가 낮을수록 상환 능력이 높은 것으로 여겨진다.

이성은 객원기자



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