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파산자는 언제 집을 살 수 있나요

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2013/03/29 04:50

임종범 변호사 전문가칼럼

Q: 한 6년 전 파산신청했는데 지금 집을 구매 하려고 생각 중입니다.신용카드를 받으려고 해도 가끔 거절 문서가 올 때도 있는데 지금 상태에서 집을 구매할 수 있을까요?

A: 물론 가능합니다.
통상적으로 파산 후 2년이면 자동차를 살 수 있고, 4년이면 집을 살 수 있다고 이야기합니다. 물론 신용으로 산다는 이야기지요. 집이나 자동차를 사는 것 하고 신용카드 받는 것 하고는 큰 차이가 있습니다. 그것은 바로 담보가 있느냐 없느냐의 차이입니다. 빚을 얻을 때 만약에 자동차나 집을 잡히고(저당을 잡고) 그 자동차나 집을 사는 경우 담보대출이라고 합니다. 기본적으로 융자를 갚지 못하는 경우 담보물이 되는 자동차나 집을 은행이 가지고 갈 수 있다는 것이지요.

이에 반해 신용카드는 비담보 또는 무담보 대출이라고 합니다. 기본적으로 아무런 동산 또는 부동산이 없어도 채무자의 신용만을 믿고 대출해 주는 것이지요. 이런 경우, 담보물이 없으니, 채무자의 직업, 신용점수, 신용기록 등을 토대로 카드를 내주거나 대출을 해주곤 하지요.

이제까지는 지극히 원론적인 이야기였습니다만, 여기서부터는 복잡해지니 주의해서 읽어주십시요. 담보물의 경우 에퀴티(순재산가액) 개념이 있습니다. 이는 어떤 물건을 팔았을 때 융자금을 갚고 남는 돈을 뜻합니다. 예를 들어 50만 달러 짜리 집을 팔았을 때 만약 융자금 40만 달러를 갚고 10만 불이 남는다면, 그 집은 10만 달러의 에퀴티를 가지고 있습니다. 물론 중간에 세금이니, 부동산중개료니 등을 함께 계산한다면 실제 자기자본은 10만 달러 이하가 되겠지요.

여기서 에퀴티 이야기를 하는 이유는 파산자가 집을 사는 데 있어 가장 중요한 개념이기 때문입니다. 집을 살 때 자기자본이 많다면, 은행은 그만큼 보호를 많이 받습니다. 50만 달러짜리 집에 20만 달러의 자기자본이 있다면, 은행은 파산자에게 30만 달러를 대출해 주었다고 해도 그리 큰 걱정이 없습니다. 역으로 자기자본이 5만 달러 밖에 안된다면, 주택시장에 기복이 있을 때마다 안절부절못하겠지요. 결론은 납부를 얼마나 할 수 있는가 하는 점이 주택담보대출융자의 가부를 결정짓는다고 보시면 되겠습니다. 파산자라면 많이 할수록 물론 좋겠지요. 적정선이 얼마인지는 역시 은행마다 기준이 다르기에 은행과 협의하는 수밖에 없습니다.




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