DC 임대주택 팔려면 세입자에 구매기회 먼저줘야

TOPA 이해 못해 법정분쟁으로 손해보는 경우 많아
업계 전문가 “세입자에 권리 이행 서류로 증거 남겨야”

워싱턴DC에 소유한 임대 주택을 처분할 계획이라면 세입자에게 먼저 구매 기회를 부여하는 ‘세입자의 구매 기회법(Tenant Opportunity to Purchase Act, TOPA)’에 대한 이해가 요구되고 있다.

TOPA는 DC 의회가 지난 1970년대 세입자의 권리를 보호하기 위해 제정한 법이다. 이에 따라 집주인은 집을 팔 때 가장 먼저 세입자에게 구매 기회를 제공해야 하고 세입자는 이 권리를 거절하거나 제 3자에게 양도할 수 있다. 당시에는 중저소득층 세입자들이 갑작스러운 개발이나 매각으로 강제퇴거 조치를 당하는 상황에서 이들의 권익을 보호하기 위해 고안됐다.

그러나 최근 업계에 따르면 세입자들이 보상금을 목적으로 TOPA권리를 침해당했다며 집주인을 상대로 소송을 거는 사례가 늘고 있다. 또 TOPA에 대해 알지 못했던 세입자들을 찾아내 그 권리를 구매한 뒤 주택 소유주를 상대로 소송을 걸어 보상금을 받아내는 ‘전문’ 업체들도 등장했다.

DC에서 활동중인 한 부동산 회사 브로커는 “세입자가 TOPA를 근거로 전 집주인을 상대로 소송을 걸어 5만달러를 보상받은 사례도 있다”고 말했다. 이 사례의 경우 주택 소유주는 TOPA에 명시된대로 집을 시장에 내놓기 전 세입자에게 우선으로 구매 기회를 제시했고 세입자는 이를 거절해 아무런 문제가 없는 듯했었다. 그러나 이 세입자는 추후 이 주택이 리스팅(소유주가 처음 요구한 판매가격)가격에서 5만 달러가 오른 채 최종 판매된 것을 알게 됐고, 자신이 최초 받은 구매 기회는 유효하다며 소송을 걸었다. 그리고 법원은 세입자의 손을 들어줘 결국 주택소유주가 세입자에게 차액인 5만 달러를 배상하게 된 것이다.

이 브로커는 “이런 일이 항상 일어나는 것은 아니지만, 충분히 일어날 수 있는 일”이라며 “특히 TOPA의 권리를 집주인이 아닌 제 3자에게 팔 수도 있어서 이런 사례만 찾아다니는 업체들이 생겨났다”고 말했다.

업계 관계자들에 따르면 TOPA를 약용 또는 남용하는 사례도 발생하고 있다. 한 부동산 에이전트는 “실제로 집을 살 수 있는 재정 능력이 안 되면서도 구매 의사를 밝혀 거주 기간을 늘리는 세입자들도 있다”며 “이 경우 집주인은 집을 빨리 처분해야 하는 상황임에도 길게는 수 개월간 시장에 내놓지도 못하게 될 수도 있다”고 전했다. 업계 관계자들은 TOPA가 세입자에 대한 명확한 정의를 내리지 않고 있어 문제가 발생하는 예도 있다고 지적했다. 한 부동산 브로커는 “법적으로 따지면 실제 임대료를 매월 내고 있거나 과거 냈던 세입자가 아니라 빈집에 무단으로 거주하고 있어도 TOPA권리를 행사할 수 있다”고 지적했다.

업계 전문가들은 임대 주택 소유주가 가장 안전하게 주택을 처분할 수 있는 방법은 세입자로부터 TOPA 권리를 사거나 세입자가 구매 제안을 거절한 서류를 철저히 관리하는 것이라고 조언했다. 또 관련된 문서를 세입자와 DC의 소비자 규제국(DCRA) 양쪽에 보냈다는 증거를 확보하고 있어야 한다고 덧붙였다.

업계에 따르면 세입자의 우선 구매 권리에 대한 가격은 법으로 정해진 바가 없다. 그러나 세입자에게 한 달 치 월세를 면제해 주는 경우가 가장 흔한 것으로 알려졌다.

한편 임대 주택을 구매하는 경우 주택 타이틀 보험이 TOPA와 관련한 문제를 보호하는지를 확인하는 것이 좋다고 전문가들은 조언했다.

TOPA에 대한 자세한 내용은 DC 공식 웹사이트(http://ota.dc.gov/page/tenant-opportunity-purchase-act-topa)를 참조하면 된다.


이성은 객원기자