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[마이클 리 칼럼]미국 부동산 시장의 현주소

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/03/24 06:25

엡스틴 엔 피어스 부동산

최근 부동산 시장 현황에 대해서 전문가들의 의견이 분분하다. 기존에는 건축회사들이 다량의 신규주택을 신속히 공급하지 못해서 주택시장에 매물이 적고 이런 공급 미달이 수요를 따라오지 못한다는 견해가 많았다. 그러나, 최근 들어서 대두되고 있는 주택시장에 대한 새로운 분석을 정리해 본다.

저가 주택과 중·고가 주택의 가격차 심화: 부동산 업계에 종사하는 전문가들은 이미 느끼는 현상이지만, 현재 미국에는 2개의 주택시장이 존재한다. 거래가 활발한 저가 주택시장과 거래가 드문 중·고가 주택시장의 양극화이다. 저가 주택은 셀러마켓으로, 리스팅 가격보다 높은 가격으로 계약되는 경우가 빈번한데 비해서, 중·고가 주택은 오퍼 자체가 드문 편이다. 저가 주택의 중간가격이 25만불대에 비해서 중·고가 주택의 중간가격은 55만불대이다. 주택시장의 활성화를 위해서는 매매의 원활한 순환이 필요한데, 25만불대 주택소유자가 자신의 주택을 팔고, 55만불대 주택을 소유하기에는 너무 넓은 폭이 존재하는 것이다. 이 넓은 폭의 존재는 불균형적인 경제적 상승에서 야기되었다. 지난 5~6년의 불경기는 수입이 상대적으로 낮은 하위 70% 계층에게는 타격이 심했으나, 상위 30%는 더 많은 경제적 상승을 갖게 되었다. 이 불균형한 경제적 혜택이 주택시장에도 나타나는 것이다.

저가 주택(첫 주택)의 소유분포: 밀레니얼들이 첫주택 구입을 쉽게 생각하지 못하는 많은 이유중 하나는, 저가주택 매물에 대한 바이어들의 경쟁이 심하기 때문이다. 최근 경제통계에 의하면 저가주택의 30%가 투자자들의 소유라고 한다. 즉, 많은 저가 주택들이 투자용으로 구입되어서 렌트로 전환되고 있는 것이다. 또한 비교적 경제적으로 여유로운 투자자와 융자를 힘들게 얻는 첫 주택구입자의 오퍼는 비교가 되지 않는다.

콘도 주택융자의 제한: 일반 단독주택이나, 타운하우스와는 달리 모든 콘도가 자동적으로 은행융자가 제공되지는 않는다. 각 콘도 단지가 Fennie Mae, FHA, VA 등에 융자승인을 받아야 한다. 또한 융자승인도 승인 기한이 있어서, 승인이 만기되면 누군가가 다시 승인을 시도해야 한다. 이 승인 과정은 복잡하고, 비용이 들고, 2~3개월의 숭인심사 기간이 걸리기도 한다. 주상복합 콘도는 많은 수의 은행들이 주택융자를 제공하지 않는다.

콘도의 부담: 콘도 단지를 유지하기 위해서 주민들에게 부과하는 콘도비가 상승하기 시작한지는 오래된다. 그러나 이제는 배보다 배꼽이 더 큰 형태를 보이기 시작했다. 첫 주택으로 콘도를 구입하기로 결정한 바이어가 마음에 드는 21만불의 콘도를 찾았다. 그러나 콘도비가 매달 820달러로, 일년에 거의 1만불이나 지불해야 해서 구입을 포기했다. 주택가격의 4.5%를 매년 콘도비로 지불해야 한다는 것은 첫 주택구입자들에게는 너무나 큰 부담이 아닐 수 없다.

불신은 무지에서 시작되고, 신뢰는 인지로 시작된다. 나무보다는 숲을 볼 수 있은 여유가 있다면, 주택매매 또한 훨씬 이해하기 쉽고 편한 과정이 될 것이다.

▷문의: 703-678-1855, mlee.epr@gmail.com

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