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[오문식의 융자이야기]융자 관련 질문들

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/04/07 08:23

페어웨이애셋/시니어컨설턴트

아직 부동산 경기가 좋지 않다고 하지만 전화나 이메일 등을 통해서 꾸준하게 융자를 문의하시는 분들은 많다. 하루에도 수십 통씩 문의전화를 받다 보면 힘들기도 하지만 한편으로 재미있는 부분도 많다. 오늘은 이러한 질문 중 많은 분께 해당할 수 있는, 그리고 주택담보대출의 승인 여부를 결정지을 수 있는 중요한 질문들 몇 가지를 나누려고 한다.

졸업한 지 얼마 되지 않아서 신용카드 하나만 있습니다. 한도액도 크지 않고요. 신용카드를 몇 개 더 만들고 융자신청을 하는 것이 좋을까요? 답은 아니오 입니다. 지금 학교를 졸업한 사회 초년생이라면 오히려 빚이 많은 것이 이상합니다. 신용카드가 몇 개인지 한도액이 어느 정도인지가 신용이 좋고, 나쁨을 판단하는지 않습니다. 단, 신용카드, 자동차 융자 등 신용에 보일 수 있는 계정이 12개월 이상 지속한 것 1개 이상은 있는 것이 좋습니다. 현재 신용카드가 12개월 이상이 된 계정이라면 주택담보대출을 위해서 더 만드실 필요는 없습니다.

재융자를 하려고 하는데 아이들 학자금 융자가 생겼습니다. 재융자에 문제가 있을까요? 대부분의 학자금 융자는 부모님 이름도 들어가게 되어있습니다. 따라서 자녀 학자금융자금액도 본인이 갚아야 하는 계정이 됩니다. 학자금융자가 있어서 재융자의 걸림돌이 되는 부분은 수입과 지출의 비례입니다. 예전에는 자녀가 아직 졸업 전이어서 상환이 시작되지 않은 학자금융자는 지출로 계산하지 않았지만, 지금은 학자금융자의 1%를 상환으로 계산을 해야 합니다. 예를 들어 3만 달러의 학자금 융자가 있다면, 월 300달러를 지속적인 지출로 계산해야 합니다. 따라서 가능한 융자금액이 줄어들 수도 있고, 수입이 빠듯한 경우 모기지 승인이 어려운 경우도 생길 수 있습니다.

집 구매가격보다, 감정가격이 적게 나왔습니다. 융자에 문제가 생기는 건가요? 문제가 될 수 있습니다. 집 구매시 주택담보대출은 집 감정가가 구매가격보다 낮다면 집 감정가를 기준으로 하게 됩니다. 예를 들어서 20만 달러에 집 구매계약을 했는데 감정가격이 18만 달러 나왔다고 가정합니다. 기존에는 20만 달러의 집을 20% 내고 16만 달러 융자를 받는 것을 기준으로 신청했지만, 감정가가 18만 달러가 나오면서 18만 달러의 20%인 3만 6,000달러를 다운하면서 14만4,000을 융자받고 나머지 2만 달러를 집주인에게 더 줘야 하는 경우가 돼버립니다. 이때 계약을 파기시키지 않고 유지하기 위해서 셀러와 바이어가 집 구매가격을 조정하게 됩니다.

집 구매 시 필요한 납부가 한국에서 송금됐습니다. 융자승인에 문제가 되나요? 문제가 됩니다. 한국에서 본인의 이름으로 소유했던 집을 팔아서 자금이 송금된 경우에도 문제를 피해 가기 쉽지 않습니다. 한국과 미국 간의 세금, 절차, 서류양식 모두 다르기 때문에 본인 소유의 재산임을 증명하기가 결코 쉽지 않습니다. 이런 경우에는 미리 전문가와 상의하시고 대책을 마련해서 융자를 신청하는 것이 좋습니다. 대부분의 경우에는 방법을 찾지만 이 때문에 집 구매 시기를 연기해야 하는 경우도 있습니다.

▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com

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