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“주택매매, 지역별로 갈수록 큰 차이 보인다”

[밴쿠버 중앙일보] 기사입력 2007/07/02 17:54

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기]

로워 메인랜드 16개 주요도시 분석 결과


과거와는 달리 현재의 밴쿠버 부동산시장은 근본적인 변화를 보이는 듯 합니다.
지난 5월의 실제 자료를 조사해본 결과, 막연하게 비슷하리라고 추정하고 있는 지역별 매매상황은 의외로 커다란 차이를 보인다는 것을 확인할 수 있었습니다.


지역적으로 각종 지표의 차이가 크며, 어느 지역은 매우 특별한 모습을 보이기도 한다는 것을 수치상으로 재발견하는 계기가 되었습니다.


▨ 분석의 결과

지역(Location)에 따른 차별화의 구체적인 모습을 파악하기 위하여 실제로 거래된 기록을 사용하였습니다.
광역 밴쿠버에서 11개의 도시 혹은 지역과, 프레이저 밸리에서 5개의 도시 혹은 지역 등 모두 16개의 도시/지역을 골랐으므로, 주요지역을 거의 대부분 포함하는 자료입니다.


2007년 5월 1일부터 5월 31일까지 거래(Offer가 Accept된 날짜 기준)된 단독주택 중에서 2007년 6월 22일까지 MLS(Multiple Listing Service)에 결과가 나타난 1,832채의 주택과, 그 2007년 5월에 계약기간이 만료·취소·해지된 699채를 포함하여 모두 2,531채에 달하는 주택에 대하여 일일이 개인적으로 조사를 하였습니다.


도시별로 취합된 자료를 가지고 몇 가지 기준에 따르는 수치를 추출할 수 있었습니다.
그러한 기준에 대하여 필자 나름대로 간편하게 이름을 붙이고, 그 결과를 표로 제시합니다.


<표 자리> 밴쿠버 지역 도시별 차별화의 실상 (2007년 5월)

제시된 <표>에서 보다시피, 16개 도시/지역의 2,531채 전체에 대한 결과와 아울러 특징적인 모습을 보이는 지역 중에서 3개의 지역 만을 소개하겠습니다.
실명 사용을 피하기 위하여 ‘도시 A’, ‘도시 B’ 및 ‘도시 C’라는 명칭을 사용합니다.


▨ 팔리는 비율도 지역적으로 다양

필자가 ‘성공률’이라고 이름을 붙인 것은, 2007년 5월에 거래된 주택과 계약이 끝난 주택의 합계에서 거래가 이루어진 주택이 차지하는 비중을 말합니다.
즉, 매매에 성공한 비율이라는 의미입니다.


<표>에서 보면 전체적으로는 ‘성공률’이 72.4%라는 것을 알 수 있습니다.
그런데 도시에 따라서는 81%가 넘기도 하고, 어느 지역은 단지 63.1%에 그치기도 하였습니다.
수치가 엇비슷하여 큰 차이가 나지 않는 듯 보이지만, 실제로는 많은 차이가 있습니다.


이 ‘성공률’을 100%에서 차감하게 되면, 소위 ‘실패율’을 구할 수 있습니다.
매물로 나와 팔리지 않는 주택의 비율(‘실패율’)이 적게는 18.8%에서 많게는 36.9%에 이르는 것으로 계산됩니다.
그리하여, 팔리지 않는 주택의 비중은 지역에 따라서 2배 가까운 차이가 있다는 것을 알게 됩니다.


▨ 팔리는 기간은 배 이상의 차이

여기에서 ‘DOM’은 ‘Days on Market’의 약자로서, 리스팅 계약이 이루어진 날로부터 팔린 날(성공한 오퍼가 받아들여진 날)까지의 기간을 의미합니다.
즉, 부동산 시장에 나와서 얼마나 빨리 팔리느냐를 가늠할 수 있는 지표입니다.


<표>에서 보면, 전체적으로는 34.4일이 걸렸음을 알 수 있습니다.
그런데 단지 19일 정도 만에 팔리는 지역도 있는 반면에, 32일이 넘게 걸리는 경우도 있습니다.
물론 필자가 분석한 지역 중에서 가장 늦게 팔리는 지역은 48.2일로써, 가장 빨리 팔리는 지역의 2.5배 가까운 기간이 소요되고 있습니다.


▨ 경쟁률은 더욱 격심한 차이를 보여

필자가 ‘경쟁률’이라고 명명한 것은, 팔린 가격이 리스팅 가격을 초과하는 주택매매 건수가 전체 거래건수에서 차지하는 비율을 말합니다.
즉, 경쟁을 통하여 매매가 이루어진 비중을 의미합니다.


물론 경쟁상황이 발생하였다고 하더라도 가격이 반드시 리스팅 가격을 초과하는 것은 아니고, 어떤 경우에는 단일의 오퍼가 있었다고 하더라도 리스팅 가격을 넘어가는 경우가 있기는 합니다.
그렇지만, 대체적으로 경쟁이 벌어지면 리스팅 가격보다 오르는 경향이 있기 때문에 그렇게 정한 것입니다.


<표>에서 보다시피, 이러한 ‘경쟁률’은 전체 지역에서 단지 15.3%를 기록하고 있습니다.
그렇지만 지역별로는 상당히 커다란 차이를 보이고 있습니다.
지역별로 최고는 39.1%이고 최저는 5.6%에 그쳐서 7배 정도의 차이가 나는데, 이 같은 현상이 동일한 생활권역이라고 받아들여지는 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 내에서 동시에 벌어지고 있는 것이 현실입니다.


20채가 거래된다고 할 때, 어느 지역에서는 8채 가까이가 경쟁을 통하여 거래되는 반면에, 다른 어느 지역에서는 단지 1채 정도만 경쟁을 통하여 거래되었다는 것을 의미합니다.
따라서 ‘경쟁률’은 매우 커다란 차이를 보이고 있다고 할 수 있습니다.


▨ 상승 혹은 하락의 기로

여기에서 ‘상승률’이라고 이름을 붙인 것은, 리스팅 가격에 대한 매매가격의 평균적인 비율을 지칭하며, 팔린 가격과 리스팅 가격이 동일하면 100.0%로 표시됩니다.


즉, 리스팅 가격 대비 얼마나 높게/낮게 팔리는가를 알 수 있는 지표입니다.

<표>에서 보면, 전체적으로 98.4%를 기록하여 리스팅 가격보다 1.6%가 깎여서 팔리는 것으로 조사되었습니다.
그렇지만 이 또한 지역적으로는 커다란 차이를 보이고 있습니다.


어느 지역은 리스팅 가격보다 평균적으로 1% 정도 높게 팔리는가 하면, 어느 도시에서는 2.2%나 깎여서 팔리기도 합니다.
물론 필자가 조사한 지역 중에서 가장 심하게 낮은 가격으로 팔리는 지역에서는 평균적으로 3.2% 내린 가격으로 거래되는 지역도 있었습니다.


▨ 도시별 비교

<표>에서 제시된 16개 도시/지역의 전체적인 평균은, 2006년 5월 현재의 밴쿠버 주택시장 분위기를 보여주고 있습니다.
2~3년 전의 과거와는 다른 양상일 것이고, 앞으로 2~3년 후에도 역시 다른 모습을 보일 가능성이 있습니다.


현재의 시점인 2006년 5월의 모습에서도 지역별로는 상당히 다르다는 것을 알아야 합니다.
그러한 지역별 차별화의 구체적인 모습을 파악하기 위하여 실제의 자료가 동원된 것입니다.


그러한 기록을 통하여 들여다보는 지역별 특색은 매우 다양합니다.
각 도시의 지표는 내부적으로 어느 정도 일관성이 있으며, 각각의 지표는 별개로 움직이는 것은 아닐 것입니다.
그러한 지표를 해석하여 지역별 주택시장 특성을 파악할 수 있습니다.


전체적인 양상과는 다른 모습을 보이는 지역도 상당수 있었는데, 3개의 지역만을 골라 소개하였습니다.
‘상승률’이 100.0%를 넘는 지역 하나(‘도시 A’)와, 100.0% 보다 낮은 지역 2개(‘도시 B’와 ‘도시 C’)를 대표적으로 제시하였습니다.


‘도시 A’는 거의 모든 부분에서 최고의 기록을 보이고 있습니다.
매매의 성공률, 팔리는 기간, 경쟁률 등에서 가장 높았으며, 상승률에서도 매우 우수한 결과를 보여주었습니다.


이를 풀어서 설명하면, ‘도시 A’에서는 시장에 주택이 매물로 나와서 아주 빠른 시일 내에 리스팅 가격보다 높은 가격에 매우 잘 팔리는데, 대체적으로 경쟁을 통하여 팔린다는 의미입니다.
이는 다른 대부분의 지역과는 달리 시장의 매수세력이 탄탄하다는 방증이 됩니다.


‘도시 B’는 매매에 성공하는 비율이나 팔리는 기간 등에서 평균 이상의 기록을 보이고 있습니다.
그렇지만, 경쟁률이 상당히 낮은 상태이고, 거래 가격의 상승률 또한 평균 이하임을 알 수 있습니다.


쉽게 설명하자면, ‘도시 B’의 주택들은 그럭저럭 팔리기는 하지만 시장의 활기가 없이 많이 깎여서 팔리는 것으로 볼 수 있습니다.
역으로 추정하면, 이 지역에서는 리스팅 가격을 지나치게 높게 책정하는 경향이 있는데, 그것을 또 깎아서라도 사가는 사람들이 있다는 것으로 해석할 수 있습니다.


이와 비슷한 현상이 ‘도시 C’에서도 벌어지고 있습니다.
‘도시 B’에 비하여 경쟁률이 약간이나마 높기 때문인지 거래가격의 하락폭이 그다지 크지는 않지만, 팔리는 기간은 짧은 반면에 매매에 성공하는 비율은 약간 낮습니다.
후다닥 팔아치우려는 경향이 이 지역에서는 나타나지 않았나 하는 생각이 들게 합니다.


이러한 지역별 특색은 시간의 흐름에서도 비슷한 추이를 보일 것이라는 것이 필자의 판단입니다.
시장상황에 따라서 전체적으로 구체적인 수치에 약간의 오르내림은 있겠지만, ‘도시 C’가 ‘도시 A’와 같은 모습을 보인다는 것은 가능하지 않다고 생각하고 있습니다.


▨ 시사점

이상에서 보다시피, 지난 5월의 단독주택 매매현황은 지역별로 아주 다양한 모습을 보여주었는데, 이러한 지역별 차별화 양상을 특정한 시점의 특별한 상황이라고 치부하는 것은 문제가 있다고 보아야 합니다.
과거의 무차별적인 상승에서 벗어나, 앞으로는 그런 차별화가 이어지면서 더욱 심화된다고 보는 것이 필자의 판단입니다.


그렇기 때문에 광역 밴쿠버나 프레이저 밸리에 있는 모든 지역의 주택들이 앞으로도 모두 비슷한 상황으로 매매될 것이라는 예상이나 추정은 그 근거가 희박하다고 말 할 수 있겠습니다.
단독주택이라고 하여 모두 다 같은 단독주택이 아니라는 의미입니다.


지금까지 언급한 지역별 매매상황이나 시장 분위기의 차이는 향후의 주택가격에 매우 현격한 결과 차이를 나타내는 것으로 판단해도 좋은 듯 합니다.
구체적으로 지역별 매매가격에 어떠한 영향을 미칠 것인지에 대하여는 다음 주의 칼럼에서 다루겠습니다.


# 분석한 16개 도시들은 광역 밴쿠버의 경우 웨스트 밴쿠버, 노스 밴쿠버, 밴쿠버 웨스트, 버나비, 코퀴틀람, 포트무디, 포트 코퀴틀람, 뉴 웨스트민스터, 리치몬드, 메이플 릿지, 피트 메도우 등 11개 도시, 그리고 프레이저 밸리는 노스 써리, 화이트락, 랭리, 미션, 아보츠포드 등 5개 도시이다.


김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
604-999-8949/4989
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