[상 법] '메케닉스 리엔'

공사대금 받기 위한 가장 강력한 수단
접수 후엔 90일 이내에 소송 제기해야

공사대금을 받지 못한 건설업자가 취할 수 있는 가장 강력한 조치는 '메캐닉스 리엔(Mechanic's Lien)'을 건물이 위치한 카운티에 등기하는 것이다. 가주법은 건설업 종사자나 건축 재료업체가 대금을 받지 못할 경우 건물에 유치권(Lien)을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. '메캐닉스 리엔'은 법이 정한 절차에 따라 등기될 경우, 해당 부동산에 담보설정과 같은 역할을 한다.

'메캐닉스 리엔'을 설정하기 위해서는 다음의 기본적인 조건을 충족해야 한다. 첫째, 부동산의 공사를 했거나 재료를 제공했어야 한다.

둘째, 컨트랙터는 공사 기간 동안 공정에 필요한 라이선스를 소유하고 있어야 한다.

셋째, '메캐닉스 리엔'을 신청할 수 있는 금액은 공사를 하는데 필요한 합리적인 가격이어야 한다.

넷째, 건축 재료를 제공하든가 서비스 또는 노동력을 제공하는 당사자는 20일 사전 통보서(20 day preliminary notice)를 부동산 소유주 또는 제네럴 컨트랙터에게 발송해야 한다.

20일 사전 통보서에는 (1) 제공한 공사의 내용 또는 재료의 목록 (2) 공사 실행 당사자의 이름과 주소 (3)공사현장의 주소가 기입되어야 한다. '20일 사전 통보서'는 공사 시작 또는 재료 공급 후 20일 안에 통보되어야 한다.

다섯째, 공사가 중단 또는 완료된 지 90일 전 또는 공사 완료 통지서(Notice of Completion)나 공사 중단 통지서(Notice of Cessation)를 등기한 후 60일 안에 등기해야 한다.

메캐닉스 리엔이 등기된 후에도 건물주가 공사 대금을 지불하지 않을 경우에는 차압을 요구하는 소송을 메캐닉스 리엔이 등기된 후 90일 안에 제기해야 한다.

소송을 90일 안에 제기하지 않을 경우, 메캐닉스 리엔은 자동으로 해소 된다. 90일 안에 소송을 하지 않았을 경우 건물을 차압하는 소송은 진행될 수 없으나 계약위반에 따른 공사대금 지불 소송은 진행할 수 있다.

때로는 건물주와의 대금지불에 관한 협상이 지연됨으로 인해 90일 시효가 지날 수도 있는데 이런 경우에는 협상에 대한 조건으로 메캐닉스 리엔에 관한 소송을 할 수 있는 기간을 연장하는 합의문을 작성해 카운티 등기소에 등기하면, 1년까지 소송할 수 있는 기간을 연장할 수 있다. 이런 합의문이 없을 경우, 대금 지불 협상이 실패하고 90일 시효가 지난 경우에는 건설업자는 메캐닉스 리엔이 설정된 건물에 대한 차압소송을 할 수 없다.

합의문을 카운티 등기소에 등기하는 이유는 건물을 구입하거나 담보설정을 하고 융자를 해준 선의의 제3자에 대한 우선권을 확보하기 위한 것이다.

메캐닉스 리엔에 의한 차압소송을 진행할 때, 소송장에는 대금을 지불하지 않은 건물주뿐 아니라, 리엔이 설정된 건물에 저당권을 설정한 모든 채권자 또한 소송의 당사자로 기입해야 제3의 담보 채권자에 대한 차압의 효력이 있다. 소송이 제기되면 건물주와 건물에 담보를 설정한 모든 채권자에게 소송장을 전달해야 한다.

건물주가 파산신청을 했을 경우에도 리엔의 효력은 계속 존재한다. 따라서 파산으로 건물이 청산되었을 경우, 메캐닉스 리엔 보다 우선순위 저당권을 가진 채권을 해결하고 잔금이 남았을 경우에는 무담보 채권자보다 우선적으로 권리행사를 할 수 있다. 하지만 설정에만 그치지 말고 90일이 지나기 전에 소송을 진행하려면 전문변호사와의 상담이 필요하다.

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이승호 / 상법 변호사