1974년 이전 건축 아파트가 렌트안정법 적용 대상

'421-a' '어포더블 뉴욕' 프로그램
신축 건물에도 렌트안정 적용해 줘
렌트 일정액 초과 시 대상서 해제

뉴욕시 렌트안정 아파트의 렌트 인상률이 동결 2년 만에 인상될 것으로 전망됐다. 뉴욕시 렌트가이드라인위원회(RGB)가 지난달 25일 실시한 예비 표결에서 오는 10월 1일부터 내년 9월 30일 사이 리스를 갱신할 경우 렌트 인상률을 1년 연장은 1~3%, 2년 연장은 2~4%로 결정하면서다. 이날 표결된 인상률에 강제성은 없지만 오는 6월 27일 열리는 최종 표결에서 결국 인상 방안이 택해질 것이라는 전망이 우세하다.

매년 RGB는 렌트안정법 적용을 받는 뉴욕시 아파트의 렌트 인상률을 결정한다. 그런데 도대체 '렌트안정 아파트'는 어떤 아파트인가, 내가 살고 있는 주택이 렌트안정법 적용을 받는 아파트인지 모르는 경우도 허다하다. 렌트안정법 적용 대상인지를 먼저 알아야 추후 발생하는 랜드로드의 횡포나 퇴거 압력 조치 등에 대해 적절한 대처 방안을 마련할 수 있다. 렌트안정 아파트 분류 기준과 렌트안정 아파트 세입자 보호 규정 등에 대해 살펴봤다.

◆렌트통제와 렌트안정=뉴욕주와 로컬정부가 렌트 인상폭을 규제하는 아파트를 렌트규제(rent regulation) 아파트라 부르다. 렌트규제 아파트에는 렌트통제(rent-controlled)와 렌트안정(rent-stabilized) 아파트 두 종류가 있다.

렌트통제 아파트는 1974년 이전 지어져 1971년 7월 1일 이후 같은 가족이 계속 세들어 있는 아파트만 해당된다. 보통 가족에게만 리스 계약이 승계될 수 있어 기존 세입자가 이전할 경우 렌트규제가 해제되거나 렌트안정 아파트로 변경된다. 렌트통제 아파트는 극소수로 현재는 렌트안정 아파트가 대부분이다.

◆1974년 이전 신축 6가구 이상 주택=렌트안정 아파트로 지정될 수 있는 조건을 명시한 규정은 없다. 하지만 대부분 유닛 6개 이상이며, 1947년 2월 1일~1974년 1월 1일 사이 지어진 경우다. 1947년 2월 1일 이전 지어졌다 하더라도 현재 세입자가 1971년 6월 30일 이후 입주했다면 렌트안정 아파트로 지정될 수 있다. 현재 렌트안정 아파트의 70%(70만 개) 이상이 제2차 세계대전 이전인 1900~1939년 사이 지어진 '프리워(pre-war)' 주택으로 대부분 렌트규제에서 렌트안정 아파트로 변경된 경우다.

또 렌트안정 아파트로 지정되려면 렌트 상한 기준도 충족해야 한다. 세입자가 1993년~2011년 6월 23일 사이 입주한 경우 월 렌트는 2000달러 미만이어야 한다. 2011년 6월 24일~2015년 6월 14일 사이 입주한 경우 월 렌트 2500달러 미만, 2015년 6월 15일 이후 입주한 경우 월 렌트 2700달러다.

◆신규 주택도 렌트안정화 가능=최근 지어진 신축 아파트 가운데 월 렌트가 2000달러 이상이라도 렌트안정 아파트일 수 있다. 주정부의 421-a(신축 주거 건물 세금 감면) 프로그램 혜택을 받는 아파트의 경우다. 지난해 만료된 뉴욕시 421-a 프로그램은 곧 '어포더블 뉴욕(affordable new york)' 이라는 새 이름을 갖고 부활한다. 어포더블 뉴욕 프로그램에 등록된 신축 아파트의 경우 서민용 유닛에 대한 월 렌트는 세금 감면 기간 동안 렌트안정법 적용을 받기 때문에 랜드로드가 함부로 렌트를 인상할 수 없다.

◆렌트안정 해제=렌트안정법 적용이 해제되는 요인은 다양하다. 코압으로 개보수한 아파트는 기존 세입자 이전 시 렌트안정법 적용을 해제할 수 있다. 위험한 개보수 공사를 진행하며 코압으로 바꾸기 전 기존 세입자를 자발적으로 퇴거시키려는 악덕 랜드로드들이 문제가 되는 이유다.

또 2015년 6월 26일~2015년 12월 31일 사이 지어진 렌트안정 아파트의 경우 월 렌트가 2700달러에 이르면 렌트안정법 적용이 해제될 수 있다. 기존에는 2500달러였지만 지난해부터 2700달러로 상향 조정됐다. 2011년 6월 24일~2015년 6월 25일 사이 지어진 경우 렌트안정법이 해제되려면 월 렌트 2500달러 초과, 1997년 6월 19일~2011년 6월 23일 사이 신축은 2000달러를 넘어야 한다.

세입자 연소득이 20만 달러를 초과해도 렌트안정법 적용이 해제될 수 있다. 단, 1998년 7월 1일~2011년 6월 30일 사이 지어진 아파트는 세입자 연소득이 17만5000달러를 초과해야 해제 가능하다.

이러한 경우들을 제외하고는 기존 세입자에게 계속 리스 갱신을 제공해야 한다.

◆렌트 인상률 결정 기준=RGB는 매년 물가 상승률과 랜드로드에게 돌아가는 순이익 등을 종합적으로 고려해 렌트 인상률을 결정한다. 최근 RGB는 랜드로드들이 렌트안정 아파트에서 내는 순익이 수년째 증가하고 있다는 보고서를 발표했다. 보고서에 따르면 2014~2015년 사이 건물주들이 렌트안정 아파트에서 낸 순수익(총 렌트 수입에서 유지 비용을 차감한 값, 과세 전)은 물가상승률을 적용했을 때 1년새 10.8% 증가해 11년 연속 늘었을 뿐만 아니라 1997~1998년 이래 가장 큰 폭 상승한 것으로 파악됐다.

보고서가 발표되면서 3년 연속 렌트 동결 가능성이 높다는 전망이 우세했다. 그런데 RGB는 예상을 뒤엎고 이번 예비 표결에서 렌트 인상을 결정했다. 1년 연장은 1~3%, 2년 연장은 2~4%다. 렌트안정 아파트를 소유한 2만5000명의 건물주를 대표하는 렌트안정화협회(RSA)가 요구한 1년 4%, 2년 8%보다는 낮은 수준이지만, 렌트 동결을 요구한 세입자 측의 기대에도 못 미쳤다.

표결 후 RGB는 지난 2년 동안 랜드로드 측은 낮은 연료비로 인해 낮은 수준의 아파트 관리비용을 유지했지만, 올해는 관리비가 6% 증가했다고 설명했다. 하지만 랜드로드 측은 더 높은 인상률을 요구하고 있고 세입자 측은 여전히 렌트 동결을 주장하고 있는 상황이다.


이조은 기자 [e-mail]