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[부동산가이드] 수요공급의 법칙

김주희(수잔 김) / 뉴스타부동산 명예부사장

모기지 이자율 상승압력에 주택 수요 늘어
커머셜 수요는 소비자 취향 변화를 살펴야


지금 주택마켓은 너무나 뜨겁다. 연일 리스팅 가격은 오르고, 보통 1주일 이내에 에스크로가 오픈되고 있다. 연방정부의 금리인상을 앞두고 모기지 이자의 상승 압력과 트럼프 대통령의 경제정책의 영향으로 인플레이션 압박을 체감하는 소비자들은 서둘러 집을 사려고 하고 있다.

경제학의 수요와 공급의 원칙은 부동산 시장에도 적용되는데, 부동산 소비자의 수요가 늘면 가격이 올라가고 공급이 늘면 가격이 내린다는 일반 원칙이다. 현재 주택시장의 공급은 제한적이며, 수요는 지속적으로 증가하고 있다. LA와 오렌지카운티 지역은 주택 공급이 크게 늘 가능성이 적은데, 그 이유는 빈 땅이 없기 때문이다. 실제로 오렌지카운티 어느 곳이나 새로 공급되는 주택 분양시장은 매우 뜨겁다. 게다가, 미국 경제는 안정적인 반면에, 중국이나 동남아는 상당히 불안정적이다. 최근 달러 가치의 급격한 상승과 각 국의 이민 및 외환규제에도, 미국으로 투자이민비자로 오고 싶어하는 인구는 많으며, 지속적인 자금의 유입이 기대된다.

즉 수요는 늘고, 공급은 제한적이기 때문에, 주택 가격은 거의 10년 동안 지속적으로 상승하고 있다.



지난해와 올해의 자료를 살펴보면, 2017년 3월 자료에 따르면 지난 1년간의 평균 가격 변화는 7.6% 상승했으며, 지난 1년간 전체 판매량은 10.3% 감소했다. 그런데, 눈에 띄게 보이는 지표는 마켓에 나와있는 날짜 수(Days on the Market) 지표이다. 이 지표가 2016년에는 71일이었는데, 현재는 55일로 약 22.5% 감소했다. 즉, 마켓에 공급 부족으로 인기있는 매물들은 지난해에 비해 더 빠르게 소진되고 있다.

그러나, 커머셜 시장은 좀 다르다. 현재 오렌지카운티의 캡레이트(CAP rate)는 약 4% 전후인데, 문제는 공실률이 증가하는 상가가 많다는 점이다. 상가 건물의 수요에 영향을 미치는 요소로 사회의 전반적인 거대 흐름을 간과해서는 안 된다. 주택 시장은 경제 성장, 실업률, 임금 상승, 인플레이션 등 몇 가지 요인들을 고려하면 예측이 되지만, 커머셜 건물은 사회의 변화를 바라보아야 한다. 예를 들어, 지금 아마존과 같은 대형 온라인 마켓의 약진으로 손님들이 직접 방문, 구매하는 패턴이 온라인 구매로 크게 변화하고 있다. 이 같은 거대 물결은 베스트바이, 본스, 타겟 등 대형 마켓을 흔들고 있으며, 많은 리테일 상가들이 타격을 받고 있다.

커머셜 건물은 경제학적 요인 외에 소비자 구매 취향과 문화의 변화를 고려한 선택을 하여야 하는데, 대체로 현재 몇십 년 된 낡은 건물 상가 타입에 대한 수요는 급격히 떨어지고 있다는 점을 투자자들은 간과해서는 안 된다. 국제 쇼핑몰 관련 협회에서는 커머셜 건물의 수요가 급격히 떨어져 가격이 내린다고 단정지을 수는 없다고 하지만, 상가의 수요 형태는 급격히 변화하고 있다. 커머셜 건물의 수요공급의 밸런스인 가격 형성은 주택처럼 일괄적으로 논의할 수 없고, 상가 형태와 스타일 등 소비자의 취향을 반영한 형태가 중요시된다.

현재 커머셜 건물의 오너들은 공실률을 없앨 생존전략을 모색해야 한다. 미래의 커머셜 건물의 투자 전략은 캡레이트만으로 단순히 볼 수도 없고, 단순한 수요공급 이론으로도 설명할 수 없다. 미래 투자전략은 전문가와 상의해야 한다.

▶문의:(714)745-0095


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