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[부동산 이야기] 주택 구매 시 계약서의 중요성

바이어 오퍼 셀러가 수락 땐 바로 성사
합의된 오퍼는 법적 구속력…신중해야

사람들은 일생 동안 끊임없이 무엇인가를 사고팔며 지내는데 그것이 경제활동이다. 그중에서도 가장 금액이 많고 중요한 것이 주택 구매다.

이때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다. 이번에는 부동산 거래 과정을 간단히 이야기하며 거래 과정에서 계약의 의미와 중요성을 알아보려고 한다.

부동산 구매 시 일반적으로 바이어는 에이전트를 통하여 먼저 셀러에게 서면으로 구매 의사를 전달하게 된다. 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다.

오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구 사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다.



이렇게 합의된 내용을 진행하기 위하여 에스크로가 오픈되고 바이어의 오퍼가 정식으로 구매 계약서(Purchase Contract)가 되어 법적인 구속력을 가지게 된다. 그리고 구매 계약서를 잘 이해한 후에 처음 구매 계약서에 미처 기록되지 않은 사항이나 변경 사항들은 에스크로 기간 중에 별도로 작성하여 첨부하기도 한다.

따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래를 마무리하는 첫걸음이 된다.

그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될 만한 부분들을 반드시 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의 사항들을 빠짐없이 서면으로 명시해 놓아야 한다.

보통 우리가 오퍼라고 부르는 구매 계약서는 매매 계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한 상당히 포괄적인 매매 계약서이다.

에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 중요한 계약 내용은 매매 계약서를 통해 결정이 나기 때문에 구매 계약서는 더욱 중요하다.

일단 바이어나 셀러 간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우나 셀러와 바이어가 합의하여 변경.첨부하는 경우가 아니면 셀러나 바이어 어느 쪽도 마음대로 매매 계약을 변경.파기할 수 없다.

가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 부동산 경기의 변화로 매매 당사자들의 금전적 이해가 엇갈리기도 하고 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의가 되어 에스크로를 열었는데 개인 사정으로 에스크로를 진행할 수 없는 경우도 생긴다.

안타깝지만 그런 것들은 계약의 파기 조건이 되지 못한다.

그 이유는 앞에서도 언급한 것처럼 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 사인을 하고 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다.

그러므로 바이어나 셀러 어느 한 쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁을 피할 수 없게 될 만큼 계약은 중요한 것이다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의 아래 에스크로 기간 중에 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.

▶문의: (213)505-5594


미셸 원 / BEE부동산 부사장



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