[부동산 투자] 상업용 부동산 투자

장기 투자 시 관리운영 방법이 가장 중요
중장기 투자면 지역 따른 수익률 따져야

요즘 상업용 부동산 투자에 관심을 가지는 한인들이 많아진다. 순수하게 투자목적이던지, 아니면 자신의 비즈니스에 사용할 용도로도 상업용 부동산을 사는 분들이 많다. 그러면 부동산 투자를 할 때 생각해야 할 중요한 사항들이 무엇이 있을까? 부동산을 살 때 가장 중요한 조건은 첫째도, 둘째도, 셋째도 모두 위치(Location)라는 말이 있다. 그만큼 위치가 중요하다는 말인데 상업용 부동산에도 역시 적용되는 명언이다.

그리고 자신의 투자목적을 정확히 알고 있어야 할 것 같다. 상업용 부동산 투자자들은 개발을 목적으로 투자하는 대규모 투자가들과 이미 상업용 건물을 몇 개 정도 소유했으나 가지고 있는 부동산의 에퀴티나 여유자금으로 건물을 추가 사려는 투자자들도 있다. 그리고 가지고 있던 여유자금으로 새로 상업용 건물에 투자하려는 초보 투자자들이 있다.

그런데 다른 부동산도 물론이지만, 상업용 부동산을 투자용으로 살 때는 목적에 따라서 구매를 하는 시기가 조금씩 다를 수 있다. 그러므로 먼저 구매할 때 투자하는 이유가 구매자의 노후를 위한 은퇴목적이면 장기적인 계획이 될 터이고, 혹은 5년이나 10년 정도의 중장기적인 투자 목적도 될 수 있으며 아니면 단기적인 매매차액을 목적으로 하는 투자일 경우도 있으니 자신의 목적이 무엇인가를 생각하고 투자계획을 세워야 한다.

먼저 장기적인 계획이라면 그 건물을 소유하는 기간 이자율과 경기의 흐름에 따라서 상승과 하락을 반복하는 몇 번의 사이클을 거치기 때문에 구매 시기는 상대적으로 덜 중요하며 그보다는 그 건물을 어떻게 관리 운영하는 지가 중요하다. 다음으로 5년에서 10년 사이에 되팔아 수익을 기대하는 중장기적인 투자라면 구매 시기가 중요다. 현재 상업용 부동산 투자는 어느 지역에 투자하느냐에 따라서 수익률이 지역적으로 차이를 보인다. LA와 같은 대도시는 순수입보다 건물가격의 상승 폭이 훨씬 커져서 캡 레이트가 낮아 좋은 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이 때문에 많은 투자자가 애리조나, 네바다 멀리 텍사스로도 투자를 생각하고 있다. 위 지역들은 현재 캡 레이트가 6% 이상으로 비교적 높게 형성되어 있고, 도시개발과 외곽으로의 확장이 지속해서 이루어져 비교적 새 건물들을 좋은 조건에 살 수 있으며 앞으로도 발전 가능성이 크기 때문이다.

또한, 상업용 부동산 투자에 있어 구매 시기 못지않게 중요한 것이 바로 매매 시기이다. 부동산 투자는 언제나 사이클이 있다. 물론 이 주기를 잘 따라가 항상 낮은 값에 사고 높은 가격으로 판다면 더 말할 나위 없이 좋지만, 현실적으로 그렇게 쉬운 일은 아니다. 특히 경험 없는 초보자들은 항상 흐름을 파악하고 신속히 움직이기 위하여 공부해야 한다. 그리고 매물 검색에서부터 다운 페이먼트와 융자에 이르기까지 부동산 구매와 관련된 제반 사항들을 기존 투자자들보다 더 철저히 해당 전문가와 검토해야 한다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장