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[마이클 리 칼럼]주택융자 정보의 중요성

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/02/04 07:24

엡스틴 엔 피어스 부동산

주택융자는 다 같다는 생각이 일반화 되어 있지만, 사실상 주택융자도 생각보다 다양하고 그 수수료도 천차만별이다. 우선 2009년의 금융파동 이후, 정부는 주택융자 제공자의 자격을 규제하고 등록시켰다. 주택융자를 제공하고, 수수료를 받으려면, 모든 융자인들은 개인 라이센스가 있어야 한다. 정부 등록 라이센스의 유무는 합법적인 융자냐, 사기냐의 가장 쉬운 판단 기준이 된다.

주택융자회사는 크게 3부류로 나눌수 있다.

대기업 은행: 뱅크 오브 아메리카, 웰스파고, 캐피탈 원등이 이에 속한다. 이 은행들은 금융파동에 가장 크게 타격을 받은 그룹이다. 큰 은행들은 수천억달러의 벌금을 냈고, 아직고 계류중인 소송들에 시달리고 있다. 이들에게는 30만불 주택구입 융자보다도, 규정의 2차, 3차 확인해서 벌금을 안 물리는 것이 더 중요하다. 그래서 내일이 세틀먼트 날인데도, 오늘 융자서류가 준비되지 않는 것을 목격하는 것이다. 큰 은행들은 30만불의 융자를 통해서 버는 작은 수익보다도, 실수로 융자규정을 어기면 내는 벌금이 몇천배에 가깝기 때문이다. 이런 이유로, 요즘 부동산 셀러들은 큰 은행 융자 사전승인을 받아오는 바이어들을 별로 반기지 않는다. 클로징 날짜나, 클로징 자체가 문제가 될수 있기 때문이다.

중소 융자은행: 대기업 은행들이 융자외에도 예금, 투자, 학자금융자, 크레딧카드 등의 다양한 비즈니스에 관여한다면, 중소 융자은행들은 주택융자에만 집중한다. 비지니스 모델이 오직 주택융자에만 있기에, 주택융자에 최대관심과 지원을 아끼지 않는다. 대기업 은행들이 주택융자를 45일 이상의 승인기간을 요구하는데 반면에, 중소 융자은행들은 빠르게는 8일 만에도 클로징까지 진행이 가능하다. 또한 큰 은행들이 혹시나 하고 벌금의 공포에 승인을 거부한 콘도 융자, 재건축 융자, 노 다운페이먼트 융자까지 가능하기도 하다.

융자 브로커: 정부는 법적으로 융자브로커의 커미션을 규제하고 있다. 이는 많은 서브프라임 융자가 융자 브로커을 통해서 제공되었다고 믿기 때문이다. 융자은행들과는 달리, 융자 브로커는 자신들이 융자금액을 직접 제공하지 않는다. 클로징에서 브로커가 아닌, 다른 은행이 자금을 제공하는 것이다. 문제는 융자 정보에 문제가 생기면, 융자를 소개한 브로커가 책임을 질 것인지, 돈을 제공한 은행이 질 것인지가 불분명하다. 융자 브로커들도 모두 정부융자 자격증을 취득해야 한다.

소비자의 실질적 이익을 위해서, 부동산 거래의 순탄한 진행과 결과를 위해서 확실한 융자인식이 필요하다. 융자도 부동산과 마찬가지로 몇군데를 알아보고 결정해야 할 것이다. 그리고 대기업 은행, 중소 융자은행, 융자 브로커의 장단점을 비교해야 비로서 자신에게 최상의 융자조건을 찾을 수 있을 것이다.

▷문의: 703-678-1855, mlee.epr@gmail.com

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