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[오문식의 융자이야기]최근 주택담보대출의 진행과정

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/03/10 07:33

페어웨이애셋/시니어컨설턴트

지난해부터 주택담보대출의 승인 과정이 법적으로 제한이 되면서 주택담보대출 승인 시간이 다소 길어진 것은 사실이다. 하지만 초기에 발생하던 문제점이 어느 정도 잡혀가면서 현재에는 크게 신경을 쓰지 않아도 된다. 하지만 며칠 간의 시간이 더 필요한 것은 사실이다. 오늘은 전반적인 모기지 승인과정에 대해서 알아보자.

▷사전승인(Pre-Approval): 집을 살 때는 일단 은행 또는 융자회사에서 발행하는 Pre-Approval Letter를 가지고 있어야 한다. 이 편지는 본인이 어느 정도까지 융자가 가능하다는 내용을 담고 있다. 이 편지가 있어야 계약을 할 수 있기 때문에 집을 쇼핑하기 전에 갖춰야 할 필수사항이다. 이 편지를 받기 위해서는 융자기관에서 신용을 확인하고, 수입에 관한 서류, 그리고 자산에 관한 서류를 모두 보여줘야 한다. 모든 서류가 준비되면 이 편지는 당일 받을 수 있다. 재융자의 경우에는 이 과정이 필요 없다.

▷융자신청: Pre-Approval Letter를 지참하고 집을 쇼핑하고 계약이 성사가 되면 융자기관에 가서 정식으로 융자신청을 하게 된다. 신청서를 작성하고 모든 서류를 접수하면 빠르면 당일, 늦어도 2일 정도면 접수준비가 끝난다.

▷신청접수: 법적으로 신청을 받고 모든 예상 금액을 받은 후 2일을 기다려야 한다. 이 과정이 끝나면 정식으로 융자승인 관정에 들어간다.

▷Conditional Approval: 이 과정은 약 3~10일 정도 소요되는데, 마치 융자가 끝난 것과 마찬가지인 것처럼 이야기하는 경우가 많은데, 지금부터 시작이라 생각하는 것이 좋다. Conditional Approval이라 함은 요구하는 추가서류를 제출하고 심사를 마치면 융자가 끝난다는 뜻이다. 이때 추가서류에 문제가 있거나 제출하지 못하는 서류가 있다면 시간이 길어지거나 융자승인이 거절될 수 있다. 이러한 이유로 Conditional Approval을 받고,어떠한 추가서류를 요구하는 지를 파악하고 집 감정, 콘도서류 신청 등 비용이 들어가는 서류들을 신청하는 것이 좋다. 이 과정 중에 이자율을 지켜보고 이자율을 고정하는 경우가 많다. 이유는 만약에 융자승인을 받지 못하는 경우 불필요하게 들어가는 비용을 막기 위해서이다. 단, 융자승인에 아무런 문제가 없다고 판단되면 미리 신청해서 시간을 절약할 수 있다.

▷Update Condition: 모든 추가서류 제출 후 추가서류에 대한 설명 또는 추가서류를 증명할 수 있는 또 다른 서류가 요구되는 경우도 있다. 추가서류를 제출하고 2일 정도면 검토가 끝난다.

▷Final Approval: 마지막 승인을 받으면 세틀먼트의 서류가 만들어지고, 세틀먼트의 서류가 완벽하게 갖추어지면 마지막 서명을 하고 3일을 기다린 후 세틀먼트를 할 수 있다.

이러한 과정을 모두 거쳐야 하기 때문에 특별한 경우를 제외하고는 융자신청 후 최소 3주 이상 걸리게 된다. 예전처럼 융자를 2주 안에 세틀먼트해야 한다고 급하게 진행하려는 경우가 있는데 불가능하다고 생각해야 한다.

▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com

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