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[오문식의 융자이야기]특별한 모기지 상품

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/03/17 08:18

페어웨이애셋/시니어컨설턴트

주택담보대출 시장이 바닥을 치고 힘든 과정을 거치면서 서서히 자리 잡아가고 있다. 아직은 주택시장이 편안한 궤도에 오르지 못했기에 수요가 충분하다고 볼 수 없다. 이러한 상황이 오랜 시간 지속되면서 부동산회사와 융자회사, 그리고 은행 간의 경쟁이 심해질 수 밖에 없다.

모든 비즈니스가 마찬가지로 경쟁에서 이기기 위해서는 새로운 상품, 고객들의 눈길을 끌 수 있는 상품을 내놓게 되는 데 문제는 이렇게 넘쳐나는 새로운 상품들이 결코 좋은 상품, 그리고 기존의 상품보다 우수한 상품이라고 단정 지을 수 없다는 점이다. 주택담보대출 시장도 다를 바 없다. 지금처럼 이자율이 낮은 시기에 월등하게 유력한 상품은 일반 30년 고정, 또는 15년 고정이다. 더할 것도 덜할 것도 없이 가장 깨끗한 프로그램이고 앞으로 집을 팔 때까지 이자율 상승하는 걱정 안해도 되며 대부분 붙어오는 조건도 없다.

하지만 융자비용을 줄이고, 다운페이가 없어도 집을 살 수 있고, 이러한 프로그램들이 어려운 시기에 집을 사고자 하는 소비자들을 유혹하기에 충분하며 은행들과 주택담보대출 회사에서도 이러한 프로그램들이 고객들의 시선을 받기에 좋다는 것을 알고 있다.

이러한 상품들이 결코 나쁘다고는 말할 수 없지만 무조건 좋다고도 말하기 힘들다. 예를 들어 현재 FHA 융자의 최저 다운페이 금액은 3.5%이다. 집 구매가격의 3.5%만을 지급하면 나머지를 모두 융자를 받을 수 있다. 30만 달러의 집을 살 경우, 일반적인 30년 고정 주택담보대출을 받는다면 다운페이 1만500달러, 마감비용 6000달러, 에스크로 예치금 3천 달러 그리고 FHA Fee 5천 달러, 총 1만 9천 달러 정도가 있어야 살 있다. 이에 비해서 계약금 3.5%까지 융자를 받아서 실질적으로 계약금이 필요없는 프로그램의 경우 위의 계산에서 계약금을 제외한 9천 달러만 필요하게 된다.

이렇게 봐서는 부담 없이 집을 살 수 있는 좋은 프로그램이다. 하지만 좀 더 자세하게 보면 일단, 다운페이 금액은 별도로 융자를 받아야 한다. 이렇게 1만 달러 조금 넘는 금액을 융자받으면서 매월 70달러 정도를 추가로 내야 한다. 그리고 가장 큰 문제는 이자율이다. 이러한 방법으로 집을 사게 되면 집을 사면서 집 주인은 집에 대한 가치적 주인이 0%이다. 나중에 원금을 갚아나가면서 이 수치도 상승하겠지만 사실상 집을 사고 모기지 지급을 포기할 확률이 높아진다. 이렇게 위험부담이 높아지면서 자연스럽게 이자율이 올라간다. 위처럼 다운페이가 전혀 없이 집을 산다면 일반적일 때보다 이자율이 약 1.5% 또는 그 이상 높아진다. 따라서 월 상환액도 높아진다.

일반적일 때와 위에서 설명한 프로그램의 월 상환을 비교하면 월 250달러 정도 차이가 난다. 여기서 끝나지 않는다. 5년 후를 계산해보자. 일반적인 30년 고정의 경우 남은 원금은 총 26만4000달러 정도 되는 것에 비해서 새로운 프로그램의 경우 남은 원금은 27만 8천 달러로 1만 4천 달러 정도 차이가 난다. 처음에 1만 달러 부담을 줄이려 매월 250달러씩 더 지급하고도 1만 4천 달러의 빚이 더 남아있게 되는 것이다.

▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com

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