[부동산 가이드] 부동산 인스펙션

매매과정 중에 꼭 거쳐야하는 과정
셀러·바이어 모두를 보호하는 장치

바이어가 원하던 집을 찾아 셀러와 가격을 비롯한 여러 가지 조건에 합의하고 에스크로를 열게 되면 가장 먼저 하게 되는 것이 홈 인스펙션이다.

홈 인스팩션은 바이어가 자비로 고용한 인스팩터가 집의 전체적인 상태, 히터와 에어컨이 제대로 가동되는지, 설치된 가전제품이 잘 작동이 되는 지는 물론 기본적인 집의 구조나 상태 등을 점검하여 결함을 찾아내게 된다. 더하여 굴뚝, 하수도, 석면이나 구조물 인스팩션을 하는 경우도 있다. 이때 심각한 결함이 있으면 에스크로가 취소되기도 한다.

그리고 셀러 쪽에서는 에스크로가 열린 후 7일 안에 집에 관한 모든 사항을 알리는 서류들을 바이어 쪽에 보내야 하는 데 그 중의 하나가 TDS(Transfer Disclosure Statement)이다. 이것은 셀러가 주택 전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야 할 사항과 과거에 수리한 내용 등 현재의 집의 상태를 기록하여 바이어에게 알려야 한다. TDS 등 모든 서류들은 꼭 작성하여 양쪽이 서명을 하여야 한다. 특히 TDS는 셀러가 작성하여 바이어에게 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무이기도 하지만, 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하고 문제가 생겼을 때 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있다. 집에 조그만 문제가 있어도 모두 TDS에 기록하여야 셀러 자신을 보호할 수 있고, 바이어는 앞으로 거주할 집에 대한 모든 것을 자세히 알 수 있다.

또 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검하여 전체적인 사항의 서류(agent visual inspection)를 작성, 제출하여 양쪽의 서명을 받아야 한다.

특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A 리포트, Retrofitting inspection 등, 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 상태 등을 점검하여, 인스펙션을 통하여 밝혀진 미비점은 셀러가 완결하고, 시 정부 혹은 카운티 정부에 보고하여야 한다. 마지막으로 나무를 갉아먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스팩션을 하여 터마이트가 있는지의 여부와 터마이트가 있으면 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리한 후에 리포트를 구매자 쪽에 제출하여야 한다.

그 후에 에스크로의 전 과정을 모두 마치게 되면 끝나기 전 일주일 사이에 바이어는 마지막 점검(Final walk Through)을 하여 홈 인스팩션 시의 상태와 다른 것이 있는지와, 요청한 수리사항들이 제대로 이행되었는 지 살펴보고 서명을 한다.

에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) 리포트를 받게 되는 데, 보통 셀러가 바이어에게 제공하는 이 리포트 안에는 해당 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지가 자세히 나와 있다.

마지막으로 특별히 중요한 서류 중의 하나가 부동산 등기등본열람서(Preliminary report)이다. 이 안에는 바이어가 사려는 주택의 판매자가 실소유권자인지, 부동산의 용도 제한(CC&R), 소유권의 등기형태, 재산세에 대한 특별한 사항과 체납 여부, 가압류 여부, 융자금액, 압류 등의 사항들과 해당 주택의 토지 지적도가 포함되어 있다.

▶문의:[phone]


미셸 원 / BEE부동산 부사장